Í skýrslu Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar (HMS) sem birt var í dag kemur fram að kaupsamningar í ágúst hafi ekki verið færri í tólf ár. Um 6.800 íbúðir eru til sölu, um þriðjungi fleiri en um áramótin. Talning HMS í september leiddi í ljós að hátt í 2.000 nýjar íbúðir standa tómar og óseldar.
Mjög dýrt er að sitja uppi með óseldar nýjar íbúðir í stórum stíl því ofan á byggingarkostnað bætist fjármagnskostnaður - sem er ærinn. Byggingafélög hafa brugðist við þessu ástandi með ýmsum hætti.
Í einhverjum tilfellum hafa nýjar íbúðir sem ekki hafa selst verið boðnar til leigu. Vandinn er að leigumarkaðurinn hefur líka kólnað.
Og hvernig gengur þá að leigja þessar íbúðir út?
Við ræddum meðal annars um það við Vigni Má Lýðsson, stofnanda og framkvæmdastjóra Igloo, sem rekur vinsæla leigusíðu, myigloo.is. Ef félagslega kerfið og stóru leigufélögin eru undanskilin, eru um 70% af leigusamningum gerðir með milligöngu félagsins eða um 15.000 samningar á ári, segir Vignir. Félagið býr því yfir mjög góðum upplýsingum um markaðinn.
Íbúðum til leigu fjölgaði um 40%
Vignir segir að íbúðum sem boðnar eru til leigu á vefnum myigloo.is hafi fjölgað mikið, úr tæplega 800 í september í fyrra í rúmlega 1.100 í september á þessu ári, sem jafngildir um 40% aukningu.
Á sama tíma sé mikil eftirspurn eftir leiguhúsnæði. Allt að 3-5 umsækjendur séu um hverja íbúð að meðaltali. Því hefði mátt halda að leiguíbúðir ættu að leigjast út.
Vandinn sé að þær margar af þeim íbúðum sem hafa bæst við henti ekki leigumarkaðnum sérlega vel.
Hann bendir líka á að margar af þessum eignum sem hafa verið að koma inn á myigloo.is eru frá byggingaverktökum eða fólki sem hefur verið að reyna að selja. Um 25-30% af þeim íbúðum sem eru inni á vefnum í dag, voru á sölu á mbl.is og visir.is fyrir 4-6 vikum. Þegar þær ekki seldust hefðu þær verið boðnar til leigu.
Það gangi á hinn bóginn ekkert endilega vel að koma þeim í útleigu. Í mörgum tilfellum sé um að ræða stórar íbúðir. Tveggja herbergja íbúðir séu oft um 90 fermetrar og þriggja herbergja um 120 fermetrar.
Leigjendur hugsi aðallega um fjölda herbergja, og séu ekki tilbúnir til að borga hærra verð fyrir stærri íbúð með jafnmörgum herbergjum. Þeir séu því ekki tilbúnir til að greiða það sem fjárfestir myndi kalla eðlilegt leiguverð. Út frá sjónarmiðum þess sem hefur fjárfest í íbúðunum séu þetta mjög slæmar leigueignir.
Lánveitendur þurfa að skoða hversu vel íbúðir henta til útleigu
Vignir segist velta fyrir sér hvernig ákvörðunum um fjármögnun á byggingarverkefnum sé háttað. Hvort skoðað sé hvort gott sé að leigja út íbúðir, takist ekki að selja þær. Þetta skipti máli vegna áhættustýringar hjá lánveitendum en líka út frá þjóðhagslegum hagsmunum - að hér séu ekki byggðar margar íbúðir sem hvorki er hægt að selja, né leigja út.
Hann segir að um helmingurinn af þeim íbúðum sem eru boðnar til leigu á myigloo.is sé í eigu einstaklinga en hinn helmingurinn í eigu lögaðila. Allt önnur skipting er á þeim íbúðum sem hafa bæst við síðan í sumar. Þær hafi gjarnan verið nýlegar, byggðar eftir 2024, en í 75-80% tilfella séu eigendur þeirra lögaðilar, en erfitt sé að sjá hvort það séu byggingafélög eða einhvers konar leigufélög.
En hvaða áhrif hefur aukið framboð á leiguíbúðum á leiguverð? Vignir segir að ásett leiguverð á myigloo.is hafi að minnsta kosti ekki hækkað mikið.
Oft sé 5-7% munur á auglýstu verði og umsömdu leiguverði. Þá sé algengara að leigusalar lækki verð í þrepum, eignin sé auglýst á tilteknu verði en það lækki síðan tvisar til þrisvar áður en hún leigist út. Ástandið á markaðnum sé skrítið, það sé dýrt að leigja, en það borgi sig samt ekkert endilega að kaupa íbúð til að leigja hana út.
Þá sé mjög lítið um að leigusalar hækki verðið því þeir vilji halda í góða leigjendur og raunar sé töluvert um að leigusalar lækki verð í þessum tilgangi.
„Vegna þess að eign sem stendur auð kostar fleiri hundruð þúsund á mánuði,“ segir Vignir.
