Í yfirlýsingu fjármálastöðugleikanefndar Seðlabanka Íslands, sem birt var á miðvikudag, kemur fram að skuldir fyrirtækja í byggingarstarfsemi hafa vaxið síðustu misseri og að merki séu um vaxandi vanskil, þótt þau séu enn tiltölulega lítil. Þá er það nefnt að lánveitendur þurfi að gæta að aukinni áhættu í geiranum.
Húsnæðisverð hafi lækkað að raunvirði, íbúðum á sölu fjölgað og lengur taki að selja eignir, sérstaklega nýjar íbúðir. Rætt er um þessa stöðu í Þetta helst í dag.
Töluverð eftirspurn, mikið byggt en birgðatími að lengjast
„Staðan er þannig að við erum að selja fasteignir. Við erum að selja fasteignir jafnvel í meira mæli en tilefnið ætti að gefa til, sem segir okkur að það er eftirspurn á markaði. Fólk hefur trú á fasteignamarkaðinum,“ segir Monika Hjálmtýsdóttir, formaður Félags fasteignasala.
„Þetta er auðvitað svolítið tvískipt. Birgðatími á sölu á nýjum íbúðum hefur lengst mikið, og þá sérstaklega á tilteknum tegundum af íbúðum. Þessar stóru íbúðir, dýru íbúðir, seljast illa. Litlar íbúðir, þessar minni, hafa selst mjög vel í nýbyggingum sem segir okkur að það er eftirspurn eftir nýjum íbúðum en það er ekki sama hvaða íbúðir það eru,“ segir hún.
Á fyrsta fjórðungi ársins voru gefnir út 2.443 kaupsamningar, samkvæmt mælaborði Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, samanborið við 2.727 á sama tímabili í fyrra. Það samsvarar fækkun um rúmlega 10% á milli ára. Þess má geta að umsvifin eru þó meiri en á fyrsta fjórðungi ársins 2023, þegar 2.091 kaupsamningur var gefinn út, en nokkru minni en á árinu 2024.
Erfiðara er að vega og meta síðustu tvo mánuði vegna þess að það tekur tíma að ganga frá og þinglýsa kaupsamningum. Í apríl hafa 754 kaupsamningar skilað sér, samanborið við 911 í apríl í fyrra; og 612 í maí, þegar stýrivextir voru hækkaðir í 7,75 prósent, samanborið við 1.035 í fyrra.
Þá vekur það athygli að framboð íbúða jókst talsvert á fyrsta ársfjórðungi þessa árs, og aldrei á þessu tímabili hafa fleiri nýjar íbúðir verið auglýstar til sölu en um 15 prósent þeirra seldust á tímabilinu. Rúmlega 6.000 íbúðir eru nú í byggingu víðs vegar um landið.
Birgðatíminn gefur til kynna hversu marga mánuði það tæki að selja allt framboð af íbúðum til sölu. Hann er skemmstur fyrir minnstu íbúðirnar og lengist eftir því sem íbúðirnar stækka. Tómas Brynjólfsson, varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika, beindi sjónum sínum meðal annars að þessu í fyrradag þegar yfirlýsing fjármálastöðugleikanefndar var kynnt.
„Aukið framboð húsnæðis samhliða jafnri eftirspurn hefur leitt til þess að framboð húsnæðis er þó nokkuð mikið meira en eftirspurnin. Við sjáum hér hægra megin hvernig birgðatími, ekki síst nýrra íbúða, hefur verið að lengjast. Það þýðir að miðað við núverandi söluhraða á nýjum íbúðum þá tæki nærri eitt og hálft ár að selja þær nýju íbúðir sem eru nú til sölu. Fleiri nýjar íbúðir munu svo koma til sölu síðar á þessu ári,“ segir Tómas.
„Þessi langi birgðatími er grunnurinn að áhyggjum fjármálastöðugleikanefndar af byggingar- og húsnæðismarkaði. Eftir því sem sölutíminn lengist þá versnar fjárhagsstaða verktaka og að lokum útlánagæði lánveitenda.“
Tómas nefndi þó líka að veðstaða sé í flestum tilfellum góð og fjárhagsstaða sterk og Ásgeir Jónsson, seðlabankastjóri, nefndi líka mikinn hagnað fyrirtækja í byggingarstarfsemi.
„Það hefur verið mikill hagnaður í greininni, byggingageiranum, undanfarið þannig að þessi fyrirtæki hafa borð fyrir báru og ég held að þetta sé líka eitthvað sem bankarnir eru mjög vel að fylgjast með,“ segir Ásgeir.
Monika segir mikilvægt að horfa til framtíðar hvað uppbyggingu varðar. „Með hverjum deginum sem líður þá er það mjög dýrt fyrir þessa aðila ef þeir selja ekki íbúðirnar. Það er það sem er vandamálið að við höfum mikið framboð akkúrat núna, auðvitað er eftirspurnin minni sem helgast líka af erfiðum aðstæðum og fólk er að bíða og svo framvegis, margir hverjir. Við höfum gott framboð en það er það sem er núna. Við megum ekki gleyma að ef framkvæmdir stoppa, við erum með ákveðinn fjölda íbúða sem við þurfum að byggja á hverju ári - og ef það stoppar þá er það mjög fljótt að hafa áhrif á framboð til lengri tíma,“ segir hún.
„Nú fara hlutirnir að verða mjög flóknir“
Samtök iðnaðarins hafa bent á að á fyrri hluta árs 2025 hafi velta í byggingariðnaði farið að dragast saman í fyrsta sinn frá 2021. „Veltan er að dragast saman. Hagnaður 2024 sem lá fyrir þá sem hlutfall af veltu var í tengslum við íbúðaruppbygginguna lægri heldur en almennt gengur og gerist í viðskiptahagkerfinu. Við höfum líka spurt verktaka út í hagnað, eða veltu, núna 2025 því hún liggur ekki fyrir og í þeirri spurningakönnun svaraði mikill meirihluti að veltan hefði dregist saman. Enginn sagði að það hefði verið aukning,“ segir Jóhanna Klara Stefánsdóttir, sviðsstjóri mannvirkjasviðs hjá samtökunum.
„Atvinnuleysið hefur verið að aukast og er að aukast talsvert hratt núna og þetta er því miður þróun sem að við höfum áhyggjur af og teljum að muni halda áfram. Við höfum líka séð að skuldsetning þessara fyrirtækja í byggingariðnaði er að aukast sem er ekki í samræmi við skuldsetningu annars staðar í viðskiptalífinu. Það auðvitað er mikið áhyggjuefni þegar það er að gerast þannig að ég held að þessir þættir séu merki um að nú fara hlutirnir að verða mjög flóknir,“ segir hún.
Í þessu samhengi hefur vaxtaumhverfið vitaskuld mikil áhrif, og lánþegaskilyrðin töluverð líka, en Jóhanna nefnir líka íþyngjandi álögur á nýbyggingar og áhyggjur af mögulegri lækkun stjórnvalda á endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu manna á verkstað.
Um 1.700 íbúðir óseldar á markaði
„Það eru um 1.700 íbúðir núna sem eru óseldar á markaði. Það er bara ofboðslegur kostnaður í þessu umhverfi sem hlýst af því að koma vörunni ekki út. Það er bara mikið áhyggjuefni. Aftur á móti eru einhverjar sölur og það er eitthvað um að vera en ég held að haustið muni svolítið verða mjög krítískur punktur fyrir þessi fyrirtæki,“ segir Jóhanna.
Aðspurð hvers vegna verið sé að byggja stærri eignir sem seljast hægar og hvort hægt sé að aðlaga uppbygginguna hratt að eftirspurninni segir hún að það væri óskandi að hægt væri að vinna með sveitarfélögunum að því. „Sveitarfélögin auðvitað fara með skipulagsvaldið og við höfum verið að benda á það núna í nokkur ár að það er verið að beina markaðnum inn á þá braut að framleiða vöru sem ekki er nægilega mikil eftirspurn eftir. Vonandi núna í þessu umhverfi sér fólk að það þarf eitthvað að breytast í þessu þannig að við getum með tiltölulega fljótum, skömmum fyrirvara, gert breytingar til að mæta eftirspurn,“ segir hún.
Hverfi og íbúðir skipulagðar fyrir fólk sem er ekki til
Jónas Atli Gunnarsson, hagfræðingur Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, segir að markaðurinn og samfélagið almennt sé mögulega að átta sig á hvernig íbúðir fólk vill, það sýni athuganir stofnunarinnar. „Bæði eru þetta byggingaraðilar sem hafa ákveðið að byggja á einhvern hátt eða með einhverjum innréttingum eða einhverjum gæðum sem kaupendum hugnast ekki en svo er líka hið opinbera með stífa skipulagsskilmála sem setja byggingaraðilum þröngar skorður og gefa þeim ekki mikið frelsi í því hvernig íbúðir þeir geta byggt,“ segir hann.
„Það virðist vera þannig að í einhverjum tilvikum hafi verið skipulögð hverfi og íbúðir fyrir fólk sem er ekki til,“ segir Jónas.
Aðspurður hvaða áhrif það hafi til lengri tíma fari byggingafyrirtæki að halda að sér höndum og vinna ekki á fullum afköstum segir hann fólk hræðast mest að það komi niðursveifla í uppbyggingu og að byrjað verði á of fáum nýjum verkefnum sem myndi leiða til þess að skortur verði á nýjum íbúðum þegar fram í sækir. „Þetta getur skapað óþarfa sveiflur í húsnæðisverði,“ segir hann.
„Það eru samfélagslega góð áhrif af því að halda stöðugleika í uppbyggingu. Við höfum séð stöðugleika í uppbyggingu þrátt fyrir umræðu síðustu mánaða og missera. Þá hefur verið stöðug uppbygging og það var ein af helstu niðurstöðunum úr síðustu talningu okkar á íbúðum í byggingu. Það hefur vissulega verið aðlögun og íbúðir eru ekki að seljast vel en það hefur samt verið langtímahugsun greinilega hjá byggingaraðilum, þeir eru að horfa til langs tíma og þeir eru ennþá að byrja á nýjum verkefnum. Hvernig staðan er núna akkúrat, það er hins vegar önnur spurning og það er vert að fylgjast með því hvort þessar vaxtahækkanir sem hafa átt sér stað á allra síðustu mánuðum munu hafa of kælandi áhrif á byggingamarkaðinn,“ segir Jónas.
Af hverju er verðið ekki lækkað?
Fólk spyr sig þegar langan tíma tekur að selja stærri nýjar eignir hvort ekki sé rétt að lækka verðið á þeim. Jóhanna Klara segist skilja þá umræðu. „Þarna verður bara að fara inn í rekstur hvers og eins aðila og meta hvort það sé yfirhöfuð hægt að gera það. Hvort það sé svigrúm til að lækka. Ég veit alveg af því að það eru aðilar sem hafa gert það. Aðrir sem teljast sig ekki geta það,“ segir hún.
„Það er bara eitthvað sem hver og einn er bara að skoða. Það leikur sér enginn að því að sitja uppi með óseldar eignir í þessu umhverfi,“ segir Jóhanna.
Nánar er rætt um þessi mál í Þetta helst í dag.
