Frá því í mars hefur íbúðum í byggingu fækkað um 11% og hátt í 1.900 nýjar íbúðir eru tilbúnar en óseldar – 85% fleiri en þær voru fyrir ári síðan.
Þetta kemur fram í nýrri greiningu Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, HMS, sem kynnt var þriðjudaginn 22. september. Skýrslan var kynnt á fundi og er hægt að horfa á upptöku á vef HMS.
„Ef maður horfir á þau verkefni sem eru í startholunum þá fáum við einhverja mynd af markaðnum eins og hann verður eftir nokkur ár og þar sjáum við viðvörunarmerki,“ segir Jónas Már Gunnarsson yfirhagfræðingur HMS. Þá safnist óseldar íbúðir upp og margar hafi verið til sölu í meira en eitt ár.
„Þarna held ég að skipti hvernig þessar íbúðir eru og hvort þær hafi verið byggðar fyrir þann markað sem er til staðar.“
HMS telur allar íbúðir í byggingu tvisvar á ári, í mars og í september. Talningin sýnir svart á hvítu að mikill samdráttur hefur orðið á byggingamarkaði frá því í vor.
Aldrei færri nýjar framkvæmdir og aldrei fleiri tómar íbúðir
HMS byrjaði að telja íbúðir í byggingu 2021. Síðan þá hafa nýjar framkvæmdir aldrei verið færri og aldrei hafa jafnmargar nýjar íbúðir staðið tómar.
Íbúðir á fyrstu þremur byggingar- eða framvindustigum hafa heldur aldrei verið færri.
Á síðustu sex mánuðum hófst vinna við byggingu um 770 íbúða en það er helmingi minna en á sex mánuðunum þar á undan – og það sem meira er: Í mörgum tilfellum var framkvæmdum hætt á fyrsta byggingarstigi – en þá er bara jarðvinnunni lokið en engar eiginlegar byggingarframkvæmdir hafnar.
Ef vextir haldast háir versnar staðan bara
Mest hefur kólnunin verið í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Þar hefur nýjum framkvæmdum fækkað mest og íbúðum sem ekki seljast hefur líka fjölgað hlutfallslega hraðast.
Jónas Már segir að byggingarfyrirtæki hafi, með því að ganga á sjóði sína, haldið ágætum dampi við erfiðar aðstæður en nú séu sum farin að kikna.
Byggingamarkaðurinn sé næmur fyrir háum vöxtum. „Ef vextir haldast svona háir þá mun staðan bara versna hjá byggingaverktökum,“ segir hann.
Ekki byggt í samræmi við íbúðaþörf en samt standa íbúðir tómar
Byggingaverktakar hafa ekki bara dregið úr nýframkvæmdum, þeir hafa líka í einhverjum tilfellum látið staðar numið við hálfbyggð hús. Íbúðum þar sem ekkert hefur þokast í framkvæmdum fjölgaði um 38% á milli talninga. Um 750 íbúðir hafa verið á sama byggingarstigi síðan í september 2025 eða lengur.
HMS gerir ráð fyrir að lokið verði við um 2.500 íbúðir á ári að meðaltali á næstu árum, eða til ársloka 2027. Þetta eru mun færri íbúðir en svokölluð íbúðaþörf segir til um.
Í árslok 2024 taldi HMS þörf á að byggja um fjögur þúsund íbúðir á ári til 2050. Í ljósi þess að ekki hefur verið byggt eins mikið og íbúðaþörfin mælir fyrir um en engu að síður eru fjölmargar óseldar íbúðir, er ekki úr vegi að spyrja Jónas Má hvort íbúðaþörfin hafi mögulega verið ofmetin.
Hann telur svo ekki vera. Metin íbúðaþörf sé háð mikilli óvissu en hún fari mjög eftir því hversu hratt landsmönnum fjölgi. Þeim hafi fjölgað hægar en áætlanir gerðu ráð fyrir. Nú megi gera ráð fyrir að það þurfi að byggja um 3.000 íbúðir á ári miðað við spár sveitarfélaga og íbúðaskuld, enda hafi ekki verið byggt í samræmi við þörf í nokkur ár.
„En það er að það séu til tómar íbúðir, um leið og það er íbúðaþörf er alveg eðlilegt í þessu ástandi sem við erum í núna, þar sem fólk getur ekki keypt sér út af erfiðum markaðsaðstæðum,“ segir hann.
Eftirspurn eftir íbúðum fari eftir vaxtastigi, launum og öðrum efnahagslegum aðstæðum. Þær séu ekki góðar og því fresti fólk íbúðakaupum.
Ef ekki er byggt í samræmi við íbúðaþörf getur myndast verðþrýstingur. „Húsnæði verður dýrara fyrir alla,“ segir Jónas Már.
Raunverð haldi áfram að lækka
Eins og fyrr segir fjölgaði nýjum óseldum íbúðum hratt á milli talninga HMS. Stór hluti af þeim var líka óseldur í vor og það er því ljóst að margir verktakar hafa verið með mikið fjármagn bundið í óseldum íbúðum í langan tíma. Þetta hefur haft áhrif á íbúðaverð og Jónas Már telur að áhrifin séu ekki öll komin fram. Raunverð hafi lækkað og búast megi við að raunverð haldi áfram að lækka.
Töluvert hefur verið rætt um að ef til vill hafi framboðið ekki verið í takti við eftirspurnina. Jónas Már segir að byggt hafi verið töluvert af stærri íbúðum, þ.e. á bilinu 80-100 fermetrar, en minna af smærri íbúðum.
„Það eru ýmsar íbúðir sem eru hátt verðlagðar, miðað við kaupendahópinn akkúrat núna, þar sem kaupgeta er skert.“ Sá markhópur sem hefði að öðrum kosti keypt þessar stóru íbúðir geti ekki keypt þær.
Ekki byggt í samræmi við búsetuóskir
Fram kom á fundinum í gær að fjórar af hverjum fimm íbúðum í byggingu eru í fjölbýlishúsum.
Í Reykjavík eru nánast eingöngu byggðar íbúðir í fjölbýli. Fjölbreytnin er aðeins meiri í nágrannasveitarfélögunum en hún er mun meiri utan höfuðborgarsvæðisins.
Á fundinum var vitnað í könnun sem HMS gerði í vor um búsetuóskir Íslendinga. Þar kom fram að meirihlutinn vill búa í litlum eða meðalstórum fjölbýlishúsum. Lítil fjölbýli eru með allt að átta íbúðum en meðalstór með allt að 16 íbúðum.
Uppbyggingin hefur ekki verið í takti við þessar niðurstöður því um 85% allra fjölbýlishúsa sem hafa verið byggð á höfuðborgarsvæðinu undanfarið teljast vera stór fjölbýli.
„Sveitarfélögin hafa skipulagsvald og geta ákveðið hvernig hverfi og bæi þau skipuleggja. Ég held að það sé öllum til heilla að hverfi og bæir séu skipulagðir fyrir fólk sem er til og í samræmi við vilja fólks. Þannig að það er okkar ósk að sveitarfélögin nýti sér þessar upplýsingar og við vitum að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu eru að horfa til þessa,“ segir Jónas Már Gunnarsson yfirhagfræðingur HMS.
