Fasteignasalinn Víðir Arnar Kristjánsson segir að fyrstu fasteignakaup hafi sjaldan verið aðgengilegri en einmitt nú, öfugt við það sem margir halda. Þetta segir Víðir í grein sem birtist hjá Vísi í dag.
„Mikið er talað um að ungt fólk eigi sífellt erfiðara með að kaupa sína fyrstu fasteign. En öfugt við það sem margir halda, þá hefur orðið mikil breyting til batnaðar í þeim efnum á síðustu árum. Stjórnvöld, fjármálastofnanir og jafnvel einkaaðilar hafa komið á fót fjölmörgum úrræðum sem gera fyrstu kaupendum mun auðveldara að komast inn á fasteignamarkaðinn en oft áður.
Raunin er sú að fyrstu fasteignakaup hafa á margan hátt sjaldan verið aðgengilegri en nú.“
Víðir rekur að fyrir tveimur til þremur áratugum hafi aðstæður fyrstu kaupenda verið allt aðrar. Ungt fólk þurfti að safna miklu eigin fé áður en það gat keypt sér fasteign. Bankar veittu ekki jafn há lán og í dag og greiðslumat var strangt. Á þessum árum þurfti ungt fólk gjarnan að fá foreldra sína til að ábyrgjast lán eða jafnvel setja eigið húsnæði að veði fyrir lánum barna sinna. Staðan sé önnur í dag og nefnir Víðir þá sérstaklega hlutdeildarlánin sem hann segir hafa breytt miklu. Eins hafi Seðlabanki Íslands liðkað fyrir fyrstu kaupum með breytingum á lánþegaskilyrðum. Nú geti fyrstu kaupendur fjármagnað allt að 90% af kaupverði fasteignar með láni á meðan aðrir eru bundnir við 80% hámark. Nú sé jafnframt heimilt að miða við hærra greiðslubyrðarhlutfall hjá fyrstu kaupendum en öðrum lántakendum. Fyrstu kaupendur geti svo notað séreignarsparnað sinn og ráðstafað honum inn á húsnæðislán.
Við þetta bætir Víðir að nú séu fasteignafélög, verktakar og aðrir einkaaðilar farin að bjóða upp á lausnir til að lækka þröskuldinn inn á markaðinn, svo sem með hlutdeildarlánum, kaupleiguúrræðum og öðrum fjármögnunarleiðum.
„Þessar lausnir voru óþekktar fyrir nokkrum áratugum.“
Loks nefnir Víðir að fasteignamat hafi nú ekki haldið í við verðþróun og hafi eignir því lækkað hlutfallslega í verði.
„Þegar staðan í dag er borin saman við það sem áður var verður erfitt að halda því fram að fyrstu fasteignakaup séu óaðgengilegri en áður. Þvert á móti hafa aldrei verið jafn mörg úrræði til staðar fyrir fólk sem vill komast af leigumarkaði yfir á eignamarkað.
Helsta verkefnið nú er því líklega að upplýsa ungt fólk um þau tækifæri sem þegar eru fyrir hendi. Fyrir marga sem eru enn á leigumarkaði gæti fyrsta fasteignin verið mun nær en þeir halda.“
Aðgengilegri en mikið dýrari
Þar með telur fasteignasalinn að fasteignamarkaðurinn sé ekki óaðgengilegri í dag fyrir fyrstu kaupendur og hann áður var. Hins vegar má benda á að hlutdeildarlán eru ekki í boði fyrir allar fasteignir heldur aðeins fyrir þær sem hafa verið samþykktar af Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun (HMS). Sérfræðingur Íslandsbanka hefur bent á að staða fyrstu kaupenda hafi þrengst, en þeir hafi þó aðlagað sig að breyttum aðstæðum, svo sem með því að sækja í ódýrari eignir á jaðri höfuðborgarsvæðisins og með því að nýta sér hlutdeildarlán. Hlutfall fyrstu kaupenda hafi haldið vel velli en raunverulegt aðgengi þeirra hafi þrengst.
Eins hefur verið bent á að kaupendur, fyrstu og aðrir, séu í samkeppni um eignir við fjárfesta og leigufélög sem geri stöðuna erfiðari. Loks má nefna að þó að fasteignamat hafi ekki haldið í við verðlag milli ára þá hefur húsnæðisverð hækkað gríðarlega undanfarinn áratug. Fyrstu kaupendur þurfa því að eiga meira eigið fé, þó svo að þeim standi til boða að taka hærri lán en aðrir kaupendur. HMS greindi frá því í apríl að húsnæðisverð á Íslandi hafi hækkað um 166% á árunum 2015-2015 að nafnvirði og um rúmlega 100% að raunvirði og íbúðaverð sem hlutfall af launum er mjög hátt í sögulegu samhengi sem gerir að verkum að erfiðara er að kaupa en áður.
Viðskiptafræðingurinn Arnar Kjartansson benti nýlega á að íbúðaverð hafi hækkað um 420% á síðustu 20 árunum á meðan laun hækkuðu aðeins um 179% á sama tíma. Þar með sé húsnæði nú um helmingi minna á færi venjulegs fólks en það var árið 2004.
Þannig að jafnvel þó að fyrstu kaupendur hafi sjaldan haft jafn fjölbreytt úrræði og þeir hafa í dag þá er staðan en sú að íbúðir eru mun dýrari í dag, í hlutfalli við laun, en þær voru fyrir fáeinum áratugum.
