Íslenski leigumarkaðurinn hefur tvö afleit sérkenni: hér eru minni hömlur á hækkun leigu en nær alls staðar í OECD-ríkjunum og hér hefur leiga hækkað um þrisvar sinnum meira en í grannríkjunum á síðasta áratug. Íslenski leigumarkaðurinn hefur verið nær algerlega taumlaus og leiguhækkanir eftir því. Þetta hefur aukið verðbólgu og étið upp kaupmátt launafólks.
Efling lagði fram í vikunni ítarlegar tillögur um hvernig má færa íslenska leigumarkaðinn í átt að því sem tíðkast í grannríkjunum með algengum leiðum leigubremsu og leiguþaks.
Hagfræðingar fjármagnseigenda segja að ef þetta verði gert þá muni enginn vilja leigja út húsnæði. En fyrir 15 árum þegar leiga var miklu lægri en nú er að raunvirði þá var enginn skortur á leiguhúsnæði, hvorki til íbúðar eða atvinnureksturs. Mótbárur hagfræðinganna eru því algerlega út í bláinn og endurspegla bara þá einfeldnislegu oftrú á kostum óheftar markaða sem kenndar eru í byrjendahagfræði í háskólunum.
Staðreyndin er sú að óhóflegar hækkanir leigu hafa einfaldlega leitt til ofurgróða leigusala og óbærilega hárrar leigu fyrir launafólk og minni fyrirtæki.
Leiga hækkaði verðbólgustigið
Leiga íbúðarhúsnæðis hefur hækkað miklu meira en almennt verðlag. Þetta er sýnt hér.
Mynd 1:Leiga hækkaði langt umfram annað verðlag 2011 til 2025.
Verðlag án húsnæðisliðarins hækkaði um tæp 46% á umræddu tímabili á meðan leiga vegna íbúðarhúsnæðis hækkaði um rúm 200% - sem sagt um fjórfalt meira. Þegar leiga hækkar svona langt umfram annað verðlag þá er hún augljóslega sjálfstæður drifkraftur verðbólgu. Þegar hækkanir koma ekki bara í stökkum við upphaf eða endurnýjun leigusamninga, heldur einnig með mánaðarlegum hækkunum, þá er leigan leiðandi í verðbólguþróun.
Þetta gildir ekki bara um leigu fyrir íbúðarhúsnæði heldur ekki síður fyrir útleigu atvinnuhúsnæðis til fyrirtækja. Þegar leiga til fyrirtækja hækkar mánaðarlega og svo að auki með stærri stökkum þess á milli þá fer það beint út í verðlagið.
Leigusala: Arðbærasta starfsemin í landinu
Þegar leiga hækkar óhóflega þá eykst hagnaður leigusala óhóflega, rétt eins og að hagnaður banka eykst stórlega þegar Seðlabankinn hækkar vexti, enda vaxtatekjur helstu tekjur bankanna.
Allir þekkja það að hagnaður bankanna hefur verið gríðarlegur eftir að vextirnir hækkuðu á síðustu árum - og var hann þó mikill fyrir. En fáir vita að rekstur leigufélaga er enn arðbærari en rekstur bankanna. Það er sýnt með tölum Hagstofu Íslands á mynd 2, hér að neðan.
Mynd 2:Hagnaður leigusala, banka, sjávarútvegs og annarra fyrirtækja.
Hér má sjá hver var meðal hagnaður fasteignafélaganna sem leigja út íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði á almennum markaði, sem hlutfall af veltu, á árunum 2021 til 2023.
Hagnaðurinn af leigusölu var um 50% af veltu á meðan hagnaður bankanna var um 43% og meðaltal annarra fyrirtækja en fjármálafyrirtækja var um 11%. Byggingaverktakar sem byggja húsnæðið voru með um 10% hagnaðarhlutfall, þannig að þeir eiga ekki stærsta hluta hins háa verðlags á húsnæði og leigu. Leigusala er um fimm sinnum arðbærari en byggingastarfsemi.
Leigusala er sem sagt ein allra arðbærasta atvinnustarfsemin í landinu. Annað dæmi um þetta má sjá í nýlegri frétt af mikilli arðgreiðslu Alma leigufélags. Þetta ætti að vera saga til næsta bæjar!
Að ná tökum á leigumarkaðinum og færa hann nær því sem tíðkast víðast í kringum okkur, í Evrópu og jafnvel í Bandaríkjunum, er því gríðarlegt hagsmunamál fyrir bæði heimili og fyrirtæki (önnur en leigufélög). Það er í senn mikilvægt til að ná niður verðbólgu og verðbólguvæntingum og til að bæta kjör og öryggi leigjenda, bæði í íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði.
Leigubremsa í þeirri útfærslu sem Efling kynnti í vikunni er góð leið til að skila árangri fljótt og vel.
Fordæmi Dana
Þegar verðbólga hækkaði úr 1,9% í um 8% í Danmörku, í kjölfar innrásar Rússa í Úkraínu árið 2022, setti ríkisstjórn Mettu Fredriksen tímabundið þak á árshækkun leigu við 4%, eða um helming af því sem verðbólgustigið var þá. Þetta gilti í 2 ár. Verðbólgan lækkaði niður í um 3% strax árið á eftir. Leigubremsa getur þannig verið mjög skjótvirkur og öflugur hemill á almennar verðhækkanir.
Vonandi sér ríkisstjórn Íslands mikilvægi þessa máls.
Sólveig Anna Jónsdóttir er formaður Eflingar og Stefán Ólafsson er prófessor emeritus við HÍ og starfar sem sérfræðingur hjá Eflingu.
