Leiga hækkaði verðbólgustigið

Leiga íbúðarhúsnæðis hefur hækkað miklu meira en almennt verðlag. Þetta er sýnt hér.

Mynd 1:Leiga hækkaði langt umfram annað verðlag 2011 til 2025.

Verðlag án húsnæðisliðarins hækkaði um tæp 46% á umræddu tímabili á meðan leiga vegna íbúðarhúsnæðis hækkaði um rúm 200% - sem sagt um fjórfalt meira. Þegar leiga hækkar svona langt umfram annað verðlag þá er hún augljóslega sjálfstæður drifkraftur verðbólgu. Þegar hækkanir koma ekki bara í stökkum við upphaf eða endurnýjun leigusamninga, heldur einnig með mánaðarlegum hækkunum, þá er leigan leiðandi í verðbólguþróun.

Þetta gildir ekki bara um leigu fyrir íbúðarhúsnæði heldur ekki síður fyrir útleigu atvinnuhúsnæðis til fyrirtækja. Þegar leiga til fyrirtækja hækkar mánaðarlega og svo að auki með stærri stökkum þess á milli þá fer það beint út í verðlagið.

Leigusala: Arðbærasta starfsemin í landinu

Þegar leiga hækkar óhóflega þá eykst hagnaður leigusala óhóflega, rétt eins og að hagnaður banka eykst stórlega þegar Seðlabankinn hækkar vexti, enda vaxtatekjur helstu tekjur bankanna.

Allir þekkja það að hagnaður bankanna hefur verið gríðarlegur eftir að vextirnir hækkuðu á síðustu árum - og var hann þó mikill fyrir. En fáir vita að rekstur leigufélaga er enn arðbærari en rekstur bankanna. Það er sýnt með tölum Hagstofu Íslands á mynd 2, hér að neðan.

Mynd 2:Hagnaður leigusala, banka, sjávarútvegs og annarra fyrirtækja.

Hér má sjá hver var meðal hagnaður fasteignafélaganna sem leigja út íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði á almennum markaði, sem hlutfall af veltu, á árunum 2021 til 2023.

Hagnaðurinn af leigusölu var um 50% af veltu á meðan hagnaður bankanna var um 43% og meðaltal annarra fyrirtækja en fjármálafyrirtækja var um 11%. Byggingaverktakar sem byggja húsnæðið voru með um 10% hagnaðarhlutfall, þannig að þeir eiga ekki stærsta hluta hins háa verðlags á húsnæði og leigu. Leigusala er um fimm sinnum arðbærari en byggingastarfsemi.

Leigusala er sem sagt ein allra arðbærasta atvinnustarfsemin í landinu. Annað dæmi um þetta má sjá í nýlegri  frétt af mikilli arðgreiðslu Alma leigufélags. Þetta ætti að vera saga til næsta bæjar! 

Að ná tökum á leigumarkaðinum og færa hann nær því sem tíðkast víðast í kringum okkur, í Evrópu og jafnvel í Bandaríkjunum, er því gríðarlegt hagsmunamál fyrir bæði heimili og fyrirtæki (önnur en leigufélög). Það er í senn mikilvægt til að ná niður verðbólgu og verðbólguvæntingum og til að bæta kjör og öryggi leigjenda, bæði í íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. 

Leigubremsa í þeirri útfærslu sem Efling kynnti í vikunni er góð leið til að skila árangri fljótt og vel. 

Fordæmi Dana

Þegar verðbólga hækkaði úr 1,9% í um 8% í Danmörku, í kjölfar innrásar Rússa í Úkraínu árið 2022, setti ríkisstjórn Mettu Fredriksen tímabundið þak á árshækkun leigu við 4%, eða um helming af því sem verðbólgustigið var þá. Þetta gilti í 2 ár. Verðbólgan lækkaði niður í um 3% strax árið á eftir. Leigubremsa getur þannig verið mjög skjótvirkur og öflugur hemill á almennar verðhækkanir.

Vonandi sér ríkisstjórn Íslands mikilvægi þessa máls.

Sólveig Anna Jónsdóttir er formaður Eflingar og Stefán Ólafsson er prófessor emeritus við HÍ og starfar sem sérfræðingur hjá Eflingu.