Leigusamningar geta verið tímabundnir eða ótímabundnir, þ.e. gerðir til ákveðins tíma eða ekki. Í síðasta pistli fjallaði ég um uppsögn ótímabundinna leigusamninga um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar. Í þessum pistli ætla ég að fjalla um tímabundna leigusamninga um slíkt húsnæði, þ.e. hvort segja megi upp tímabundnum leigusamningum, hvað gerist ef leigjandinn er áfram í húsnæðinu að leigutíma loknum og um forgangsrétt leigjanda til áframhaldandi leigu húsnæðis að leigutíma loknum.
Meginreglan og undantekningar frá henni
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Frá þeirri meginreglu að tímabundnum leigusamningum megi ekki segja upp eru fjórar undantekningar sem koma fram í 37. gr. a, 37. gr. c, 50. gr. og 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Í fyrsta lagi getur leigjandi sagt upp tímabundnum samningi vegna hækkun leigufjárhæðar á grundvelli 37. gr. a eða 37. gr. c húsaleigulaga, en hann getur einnig vísað ágreiningi um hækkunina til kærunefndar húsamála.
Í öðru lagi geta báðir aðilar sagt upp tímabundnum samningi, ef leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið húsnæðið til leigu vegna starfsins, ef leigjandi lætur af störfum að eigin ósk, honum er sagt upp, honum er vikið úr starfi eða þegar fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur.
Í þriðja lagi er heimilt að semja um að segja megi tímabundnum leigusamningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í húsaleigulögum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Í þeim tilvikum sem slíkt er heimilt á gagnkvæmur uppsagnarfrestur að vera a.m.k. þrír mánuðir. Þarf uppsögnin að vera skrifleg og þarf rökstuðningur fyrir uppsögninni að fylgja.
Í fjórða lagi getur leigusali sem er lögaðili, sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, sagt upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Uppsögnin skal vera skrifleg og henni skal fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.
Ef leigjandi er áfram í húsnæðinu
Ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt tímabundnum leigusamningi, eða uppsögn ótímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið ef leigusalinn hefur ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.
Almennt um forgangsrétt
Leigjandi íbúðarhúsnæðis eða annars húsnæðis sem leigt er til íbúðar á grundvelli tímabundins leigusamnings hefur að umsömdum leigutíma loknum forgangsrétt til leigu húsnæðisins, ef það er falt til áframhaldandi leigu, í a.m.k. eitt ár. Í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga kemur fram hvenær forgangsréttur leigjanda gildir ekki.
Forgangsréttur leigjanda slíks húsnæðis hefur verið styrktur frá því sem var. Í stað þess að á leigjanda hvíldi skylda til að virkja forgangsréttinn með tilkynningu til leigusala a.m.k. þremur mánuðum fyrir lok leigutíma er nú gengið út frá því að leigjandi eigi forgangsrétt til áframhaldandi leigu húsnæðis við lok leigusamnings nema þær aðstæður eigi við sem valda því að forgangsréttur leigjanda gildir ekki skv. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga og ber leigusala þá að tilkynna leigjandanum um það.
Leigusala ber því annaðhvort að leita eftir afstöðu leigjanda til þess hvort hann hyggst nýta sér forgangsréttinn eða upplýsa leigjandann tímanlega ef hann telur aðstæður vera með þeim hætti að forgangsrétturinn sé ekki fyrir hendi. Ef leigusalinn gerir það ekki hefur leigjandinn rétt til að leigja húsnæðið áfram.
Þannig hvílir ekki sérstök athafnaskylda á leigjanda til að virkja forgangsréttinn að öðru leyti en því að svara fyrirspurn leigusala um hvort hann vilji nýta sér hann innan lögmælts frests. Ef leigjandinn svarar ekki fyrirspurn þess efnis getur leigusalinn gengið út frá því að leigjandi ætli ekki að nýta sér forgangsréttinn.
Nota á stöðluð tilkynningareyðublöð HMS um forgangsrétt leigjanda við tilkynningar.
Ef leigjandi á forgangsrétt
Ef leigjandi á forgangsrétt á leigusali að kanna vilja leigjanda til þess að nýta sér forgangsréttinn, nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði það óþarft, svo sem ef leigjandi hefur sjálfur sagt upp leigusamningnum.
Á leigusalinn að kanna það með skriflegum og sannanlegum hætti þegar þrír mánuðir en ekki skemmra en sex vikur eru eftir af umsömdum leigutíma eða til loka uppsagnarfrests. Hafi tímabundinn leigusamningur verið gerður til skemmri tíma en þriggja mánaða er fresturinn 30 dagar. Að öðrum kosti telst leigusalinn una forgangsrétti leigjanda.
Ef leigjandinn vill nýta sér forgangsréttinn á hann að tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti innan 30 daga frá því að honum barst fyrirspurn leigusala um hvort hann vilji nýta sér hann. Að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður.
Ef leigusali telur að leigjandi eigi ekki forgangsrétt
Ef leigusali telur að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af einhverri þeirri ástæðu sem greinir í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga á hann að gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hvaða ástæður standi forgangsréttinum í vegi a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Hafi tímabundinn leigusamningur verið gerður til skemmri tíma en þriggja mánaða skal fresturinn vera 30 dagar.
Að öðrum kosti telst leigusali una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu þannig að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn.
Ef leigjandi telur sig eiga forgangsrétt en leigusali ekki
Ef leigjandi telur þær aðstæður sem valda því að forgangsréttur gildir ekki skv. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga eigi ekki við, á hann að andmæla afstöðu leigusala með skriflegri tilkynningu sem send skal leigusala með sannanlegum hætti innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning leigusala eða afstaða leigusala var kynnt honum með uppsögn eða öðrum hætti.
Ef leigusali telur þrátt fyrir andmæli leigjanda að leigjandi eigi ekki forgangsrétt getur hann vísað ágreiningnum til kærunefndar húsamála innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning um andmæli leigjanda. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum.
Skriflegt samkomulag og leigufjárhæð
Samkomulag um endurnýjun eða framlengingu leigusamnings á grundvelli forgangsréttar leigjanda á að vera skriflegt og undirritað af aðilum leigusamnings. Þá á að skrá samninginn í leiguskrá húsnæðisgrunns HMS.
Þegar samningur er endurnýjaður eða framlengdur vegna forgangsréttar á leigufjárhæðin að vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Líkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn og verður sá sem véfengir það að sýna fram á annað á grundvelli breytinga sem átt hafa sér stað á þeim þáttum sem greinir í 2. mgr. 37. gr. húsaleigulaga. Aðrir skilmálar, sem settir eru fyrir endurnýjuðum eða framlengdum leigusamningi, skulu og gilda svo fremi að þeir séu ekki ósanngjarnir eða brjóti í bága við góðar venjur í leiguviðskiptum.
Skaðabótaábyrgð leigusala
Ef leigusali hefur af ásettu ráði, svo sem með málamyndagerningi eða með sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að leigjandi glati forgangsrétti sínum þá á hann að bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans. Slíka bótakröfu verður leigjandi að setja fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum.
Höfundur er lögmaður.
