Dásemdin að skulda danskar evrur
Stýrivextir í Danmörku, sem er með gjaldmiðil sinn tengdan við evru, eru 2% en 8% á Íslandi. Ketill Sigurjónsson skrifar um veruleika þeirra sem búa við danskt lán.
Sennilega þykir fæstum sérstaklega skemmtilegt að skulda. Og enn síður dásamlegt. Hvorki í dönskum krónum, evrum, íslenskum krónum né öðrum gjaldmiðli. Og vegna titils þessara skrifa skal einnig tekið fram að danska krónan er ekki evra. Þó svo sterk tengsl séu þar á milli eins og komið er inn á hér í greininni. En það er nú samt svo að tilfinningin sem fylgir því að skulda danskt húsnæðislán getur verið býsna góð. Eftirfarandi er frásögn af slíku, sett í samhengi við það að skulda íslenskar krónur.
Danmörk álítur gjaldmiðlasamstarf mjög mikilvægt
Það hefur verið athyglisvert að fylgjast með umræðunni hér á landi upp á síðkastið um krónu, vexti, evru og önnur ámóta skemmtilegheit. Nýverið mátti t.d. sjá einn af þingmönnunum okkar halda því fram að lágir vextir í Danmörku hafi ekkert með evruna að gera. Hið rétta er að þar á milli er mikil fylgni, sem Danir þó hafa í hendi sér og ráða.Vegna gjaldmiðlasamstarfs Dana hafa vaxtaákvarðanir Evrópska seðlabankans (ECB) mikil áhrif á vaxtakjör í Danmörku. Og þ.á m. á það hvaða kjör eru á dönskum húsnæðislánum hverju sinni. Fyrir vikið má í kerskni leyfa sér að segja gjaldmiðil Dana, hina fornu dönsku krónu, vera „danskar evrur“.
Danmörk hefur í meira en hálfa öld verið þátttakandi í ríkjasamstarfinu sem áður nefndist Efnahagsbandalag Evrópu og nú Evrópusambandið (ESB). Danir hafa haldið áfram að vera með dönsku krónuna (DKK) sem sinn lögeyri og hafa ekki tekið upp evru (EUR).
Aldamótaárið höfnuðu Danir því í þjóðaratkvæði að taka upp evruna. Engu að síður hafa Danir um langt skeið talið skynsamlegt að nýta gjaldmiðlasamstarf til þess m.a. að hamla gegn verðbólgu, stuðla að verðstöðugleika og minnka gengisáhættu gagnvart helstu viðskiptalöndum.
Þess vegna var á sínum tíma komið á tengingu DKK við þýska markið þáverandi. Síðar, þ.e. eftir tilkomu evrunnar og í kjölfar þess að meirihluti Dana greiddi atkvæði gegn því að taka hana upp sem gjaldmiðil, var gerður samningur milli Danmerkur og ESB um tiltekna tengingu dönsku krónunnar við evru. Sá samningur er dæmi um sérstakt fyrirkomulag eða sérlausn, sem stundum eru gerðar af hálfu ESB.
DKK er sjálfstæð mynt en er tengd við EUR
Fyrirkomulagið er þannig að DKK fylgir gengi EUR með afmörkuðum og mjög hóflegum vikmörkum. Þau vikmörk eru 2,25%. Evrópski seðlabankinn (ECB) er skuldbundinn til að aðstoða danska seðlabankann við að vikmörkin haldist, með því að hann ábyrgist lánalínu til danska seðlabankans ef á þarf að halda. Að öðru leyti eru það Danir sjálfir sem ákveða og bera ábyrgð á því hvernig (og hvort) halda eigi vikmörkunum og þannig skapa trúverðugleika um dönsku krónuna.
Þetta fyrirkomulag, sem hefur nú verið við lýði í áratugi, hefur að mestu gengið vandræðalaust og vikmörkin almennt verið vel innan við umrædd 2,25%. Dönsk stjórnvöld hverju sinni líta á það sem jákvæðan hvata að halda dönsku krónunni innan vikmarkanna og leggja sig því fram um að efnahagslífið í Danmörku þróist með þeim hætti að þarna komi ekki upp alvarleg vandamál.
Frá því að þessi tenging DKK við evruna kom til sögunnar, fyrir um aldarfjórðungi, hafa stýrivextir í Danmörku hæst farið í rétt rúmlega 5%. Til samanburðar má geta þess að stýrivextirnir á Íslandi fóru í um 18% á þeim tíma sem stýrivextirnir í Danmörku fóru í umrætt u.þ.b. 5% hámark, í öldurótinu sem þá var á fjármálamörkuðum. Í dag eru stýrivextirnir í Danmörku um 2%. Á Íslandi eru stýrivextirnir nú um 8%, þ.e.a.s. um 300% hærri eða fjórfalt það sem vextirnir eru í Danmörku. Munurinn er býsna sláandi, bæði núna og sögulega.
Greiðslugeta er lykilatriði í Danmörku rétt eins og á Íslandi
Víkjum nú að danska húsnæðislánakerfimu. Til að fjármagna íbúðakaup þar í landi býðst kaupendum, eðli málsins samkvæmt, húsnæðislán í dönskum krónum í gegnum danska banka. Grunnlánið getur numið allt að 80% af kaupverðinu. Ákvörðun um lánsfjárhæð ræðst af eiginfjárstöðu og greiðslumati, svipað og gerist hér á landi.
Þurfi fólk meira lán til kaupanna en umrædd 80% kaupverðsins, þá lána danskir bankar gjarnan að auki allt að 15% af kaupverðinu í viðbót. Útborgun við húsnæðiskaup getur því verið svo lítil sem 5% af kaupverðinu. Umrædd hlutföll eru ekki mjög ólík því sem er við fasteignakaup hér á landi. Vaxtakjörin eru aftur á móti afar ólík og sama má segja um lánafyrirkomulagið. Meira um það síðar.
Hverjum fasteignakaupanda er auðvitað í sjálfsvald sett hvort hann vill setja meira eigið fé í kaupin en umrædd 5%. Mörgum ef ekki flestum Dönum virðist reyndar þykja æskilegt að hafa lítið og jafnvel sem minnst eigið fé bundið í húsnæðinu. Og vilja fremur nota aukasparnaðinn sinn í áhættumeiri og oft arðbærari fjárfestingar eins og t.d. hlutabréfasjóði. Fyrir vikið er sparnaður Dana almennt fjölbreyttari en gerist hjá okkur Íslendingum. Það eitt og sér kann að vera merki um að stjórn peningamála sé hagað með skynsamlegri hætti í Danmörku en á Íslandi.
Fastir vextir til 30 ára (óverðtryggt)
Fjölmargir Íslendingar búa í Danmörku og þau þeirra sem hafa ráðist í íbúðakaup þar í landi vita að þar bjóðast fjölmargar útfærslur af fasteignalánum. Þar á meðal eru lán til allt að 30 ára á föstum vöxtum út lánstímann. Sé slíkt lán tekið í dag bjóðast vextir nálægt 4%. Og eins og áður sagði bjóðast þeir sem fastir vextir út allan 30 ára lánstímann og að sjálfsögðu er engin verðtrygging. Þetta er sem sagt óverðtryggt lán á föstum vöxtum. Hér á Íslandi er aftur á móti enginn sem býður slík fasteignalán; hér er fyrirkomulagið á óverðtryggðum lánum þannig að einungis er unnt að festa vextina í örfá ár. Ástæðan er ótti fjármagnseigandans við verðbólgu; að íslensku glerperlurnar hans brenni upp á verðbólgubáli. Traustið til gjaldmiðilsins okkar er nefnilega því miður fjarska lítið.
Sá sem tekur svona fasteignalán í Danmörku, þ.e. óverðtryggt lán á föstum vöxtum, fær greiðsluyfirlit þar sem stendur svart á hvítu nákvæm krónutala þeirrar afborgunar og þeirra vaxta sem greiða skal á hverjum einasta gjalddaga öll þau 30 árin sem lánstíminn er. Því þarna er engin verðtrygging og vextirnir á umræddu láni eru fastir út allan lánstímann. Þess vegna er hver einasta afborgun á öllum 30 ára lánstímanum föst og óbreytanleg krónutala í DKK. Óvissan þar um er sem sagt engin; núll. Þetta er fyrirsjáanleiki sem býðst ekki á Íslandi.
Ákveði lántaki í Danmörku fremur að taka lán með breytilegum vöxtum (en ekki föstum) stendur honum það að sjálfsögðu til boða. Sé slíkt lán, þ.e. með breytilegum vöxtum, tekið í dag er unnt að fá vexti sem eru um 3%.
Í dag eru sem sagt algengir vextir á hefðbundnum dönskum húsnæðislánum á bilinu u.þ.b. 3% til 4% allt eftir því hverskonar lán er tekið. Og að sjálfsögðu er aldrei nein verðtrygging. Lánaúrvalið er mjög fjölbreytt og dæmi eru um lán með örlítið lægri vöxtum og önnur með aðeins hærri vöxtum en hér var nefnt. En almennt eru vextirnir þarna nú um 3-4%. Til samanburðar þá eru vextir á óverðtryggðum fasteignalánum hér á Íslandi nú nálægt 9%.
Lántaki í Danmörku hefur margskonar sveigjanleika
Hér að framan var nefnt að í dag bjóðast um 4% fastir vextir á dönsku húsnæðisláni. Þetta þykir Dönum reyndar vera býsna háir vextir, en það er jú svo að víða um hinn vestræna heim eru vextir þessa stundina nokkuð háir. Stutt er síðan unnt var að fá fasteignalán í Danmörku með um 2% föstum vöxtum. En í dag eru slíkir vextir sem sagt um 4% á nýjum lánum. Þess vegna þykir sumum Dönum meira freistandi að taka lán með breytilegum vöxtum, sem eru nú um 3%.
Dönsku föstu vextirnir eru vel að merkja aldrei fastari en svo að einfalt er fyrir lántaka að breyta lánafyrirkomulagi á lánstímanum ef hann vill. Honum er gert auðvelt að skuldbreyta, sem getur verið góður kostur þegar vextir breytast á lánamarkaðnum. Fólk getur t.a.m. valið breytilega vexti í stað fastra og/eða valið að sleppa afborgunum yfir löng tímabil (borga þá bara vextina). Fjölbreytt fasteignalán eru í boði í Danmörku, þ.a. hver og einn lántakandi hefur ýmsa valmöguleika. Möguleikarnir þar eru meiri og fjölbreyttari en bjóðast á íslenskum húsnæðislánamarkaði.
Vert er líka að vekja hér athygli á því að danska húsnæðislánakerfið tryggir aðkomu lántakenda að þeim ávinningi sem vaxtabreytingar geta skapað. Á skuldabréfamarkaði er það jafnan svo að ef vextir hækka þá lækkar gengið á þeim eldri skuldabréfum sem bera lægri vexti (og vice versa). Eins og jú jafnan gerist á hefðbundnum skuldabréfamörkuðum. Í danska húsnæðislánakerfinu skiptir þetta ekki bara máli fyrir skuldabréfamarkaðinn, heldur getur lántakandinn sjálfur notið góðs af. Í hnotskurn kemur þetta til af því að í danska húsnæðislánakerfinu er lántaka tryggður réttur til að kaupa skuldabréfið (lánið sem hann fékk) til baka.
Þannig er skuldaranum tryggður ávinningur af gengislækkun bréfsins. Þetta gerist oftast með því að lántakandinn ákveður að taka nýtt lán og greiðir um leið upp eftirstöðvar gamla lánsins; vel að merkja á gengi sem er undir nafnverði lánsins, sem þá virkar líkt og afsláttur af eftirstöðvum höfuðstólsins. Önnur leið er að hann greiði upp lánið á umræddum afslætti með eigin fé, hafi hann tök á því.
Umræddur afsláttur af höfuðstólnum, vegna gengislækkunar á skuldabréfinu í kjölfar vaxtahækkana, getur orðið mjög ríflegur. Þetta er því áhugaverður möguleiki fyrir skuldarann. Slíkur möguleiki í formi afsláttar (lækkunar á höfuðstól) þegar vextir hækka er ekki í boði fyrir þá sem taka húsnæðislán á íslenska markaðnum. Hér á landi sé þess vandlega gætt að öll áhætta hvíli á lántakandanum. Og er þá verðtryggingin samt ótalin!
Mikil samkeppni er á dönskum lánamarkaði
Fasteignalánafyrirkomulagið í Danmörku býður sem sagt upp á ýmis tækifæri fyrir lántaka til að fá hagstæðustu kjörin hverju sinni. Þetta snýst bæði um vextina og ýmsa kostnaðarliði sem fylgja lántöku. Þarna skiptir máli að Danir hafa lengi lagt mikinn metnað í húsnæðislánakerfið og einnig að þar er sterk samkeppni á bankamarkaði en ekki fákeppni. Segja má að á danska húsnæðislánamarkaðnum ríki sanngjarnt jafnræði milli hagsmuna lántaka og lánveitanda. Hvort það er tilfinningin sem skuldarar upplifa á íslenska húsnæðislánamarkaðnum læt ég lesendum eftir að meta.
Í Danmörku eru hóflegir vextir og engin verðtrygging
Það sem skiptir mestu máli í huga flestra Íslendinga er kannski ekki sveigjanleikinn sem húsnæðislánakerfið býður upp á, heldur endurgjaldið fyrir peningana sem fengnir eru að láni. Þ.e. vextirnir. Þar er skemmst frá því að segja að vextirnir á húsnæðislánum í Danmörku eru miklu lægri en á íslenskum húsnæðislánum, líkt og sjá má af þeim prósentutölum sem nefndar voru hér að framan. Og það eru vel að merkja ekki aðeins nafnvextirnir sem eru miklu lægri í Danmörku en á Íslandi. Raunvextir eru og hafa t.d. í marga áratugi jafnan verið mikið lægri á dönskum húsnæðislánum en á þeim íslensku. Að auki er hin séríslenska víðtæka verðtrygging ein og sér líka skaðvaldur, líkt og ég rakti nýverið í annarri grein.
Já; það eru miklu lægri raunvextir í Danmörku en á Íslandi. Og engin verðtrygging er á dönskum húsnæðislánum. Hin víðtæka verðtrygging sem er á Íslandi er reyndar afar óvenjulegt fyrirbæri. Ámóta víðtækt fyrirkomulag verðtryggingar á lán og sparnað þekkist hvergi í þeim löndum sem við berum okkur oftast saman við. Enda getur verið nokkuð strembið að útskýra það furðulega fyrirkomulag fyrir útlendingum, sem horfa á mann efins á svip og jafnvel trúa manni ekki.
Svo má að auki hafa í huga að fyrir flesta Dani eru vaxtagreiðslurnar af fasteignalánum reyndar ennþá lægri en hér hefur verið lýst. Því þær má nýta til skattafrádráttar á móti tekjuskatti. Þetta er að vissu leyti samskonar fyrirkomulag eins og vaxtabótakerfið hér á landi, nema hvað í Danmörku eru umræddar endurgreiðslur ekki skertar á grundvelli tekna með sama hætti eins og gert er hér. Fyrirkomulagið nýtist öllum fasteignaskuldurum sem eru með tekjur og greiða tekjuskatt í Danmörku. Þessi endurgreiðsla er þó utan umfjöllunarefnis þessarar greinar og er einungis nefnd hér samhengisins vegna til að árétta enn betur hversu lágir vextirnir í Danmörku eru m.v. það sem er hér á landi.
Lágvaxtalandið Danmörk einkennist af styrk og velmegun
Hinir hógværu raunvextir í Danmörku eru vel að merkja alls ekki vísbending um að hagvöxtur þar í landi sé jafnan dauflegur, né að almenningur þar eða ríkissjóður sé illa haldinn. Þar hefur verið góður gangur í efnahagslífinu. Til marks um það þá eru þjóðarskuldir Dana þægilega lágar og þær eru t.a.m. hlutfallslega talsvert lægri en þjóðarskuldir Íslands. Hógværir vextir eru nefnilega ekki til marks um dapurt efnahagslíf, heldur miklu fremur tákn um heilbrigt fyrirkomulag efnahags- og peningamála.
Danska þjóðarbúið stendur vel. Enda er kaupmáttur þar nokkuð sterkur og því er húsnæðisverð þar býsna hátt um þessar mundir og ýmsar nauðsynjar og neysluvörur nokkuð dýrar. Ég held að þeir fjölmörgu Íslendingar sem eiga leið um landið flata, átti sig flestir fljótt á því að lífskjör Dana eru almennt góð. Og Íslendingar sem búa eða stunda nám í Danmörku hafa kynnst mikilvægum grundvallaratriðum í dönsku samfélagi, sem eru danska heilbrigðiskerfið og danska leikskóla- og skólakerfið. Mig grunar að fáum þeirra þyki þjónustan þar vera síðri eða dýrari en á Íslandi.
Það að bera á saman húsnæðiskostnað einstakra landa er ekki einfalt úrlausnarefni. Vextir eru mjög mikilvæg breyta og ekki síður það að horfa til nettótekna fólks. Svo er hægt að líta til fleiri þátta, eins og t.d. kostnaðar á raforku og hita o.fl. Allur slíkur samanburður sýnir að húsnæðiskostnaður bæði í Danmörku og á Íslandi er hár. Og það eru launin einnig.
Munurinn þarna er auðvitað mismunandi mikill frá einu tímabili til annars. Þegar upp er staðið er til lítils að þræta um það hvort landið bjóði upp á hagkvæmari húsnæðiskaup að teknu tilliti til vaxta, heimilistekna, skatta og ýmissa annarra þátta. En það er mikilvægt og sjálfsagt að bera þetta saman og á endanum er það hver og einn sem metur hvort t.d. danska eða íslenska fyrirkomulagið sé farsælla fyrir viðkomandi. Sjálfur álít ég að við gætum lært ýmislegt af danska fyrirkomulaginu.
Tímabært er að skoða möguleikana vel og vandlega
Það væri ánægjulegt ef við hér á Íslandi gætum upplifað bæði velmegun OG hógværa vexti. Líkt og og Danmörk hefur nokkuð lengi gert. Sá misskilningur virðist ríkja hjá sumum Íslendingum að slíkt geti ekki farið saman; að lágir vextir séu ætíð til marks um sult og seyru í viðkomandi landi. Það viðhorf sýnir kannski hvað við Íslendingar erum mörg orðin samdauna fáránleikanum sem lengi hefur fylgt íslenska „töfraventlinum“.
Hvorki þessi grein, né önnur skrif mín, fjalla um það hvort skynsamlegt sé að Ísland verði aðili að ESB eða ekki. Bæði utan og innan ESB er mjög mikilvægt að ráðamenn í hverju landi á hverjum tíma gæti sín á því að vanda sig með ríkisfjármálin. Engu að síður er sjálfsagt að skoða hvaða möguleikar kunna að bjóðast í t.a.m. gjaldmiðlamálum. Mögulega yrði farsælt fyrir Ísland að feta þar svipaða leið eins og Danmörk hefur gert. Það er a.m.k. löngu orðið tímabært, að mínu mati, að fyrirkomulagi peningamála á Íslandi verði breytt. Það fyrirkomulag sem við höfum, þ.e. með glerperluna okkar og hina séríslensku víðtæku verðtryggingu, er óskynsamlegt og ósanngjarnt.
Með gjaldmiðlasamstarfi mætti hamla gegn verðbólgu, stuðla að verðstöðugleika, stuðla að fjölbreyttari sparnaði og minnka gengisáhættu gagnvart helstu viðskiptalöndum okkar. Góðar líkur eru á því að slíkt myndi efla bæði samkeppni og nýsköpun á Íslandi og um leið auka hagsæld og velmegun. Núverandi staða Íslands er mjög góð. En hún gæti orðið enn betri með slíku samstarfi.
