Senni­lega þykir fæstum sér­stak­lega skemmti­legt að skulda. Og enn síður dásam­legt. Hvorki í dönskum krónum, evrum, íslensk­um krónum né öðrum gjald­miðli. Og vegna titils þessara skrifa skal einnig tekið fram að danska krónan er ekki evra. Þó svo sterk tengsl séu þar á milli eins og komið er inn á hér í greininni. En það er nú samt svo að til­finn­ingin sem fylgir því að skulda danskt húsnæðis­lán getur verið býsna góð. Eftir­farandi er frá­sögn af slíku, sett í sam­hengi við það að skulda íslenskar krónur.

Danmörk álítur gjaldmiðlasamstarf mjög mikilvægt

Það hefur verið athyglis­vert að fylgjast með umræð­unni hér á landi upp á síð­kastið um krónu, vexti, evru og önnur ámóta skemmti­legheit. Nýverið mátti t.d. sjá einn af þing­mönn­unum okkar halda því fram að lágir vextir í Dan­mörku hafi ekkert með evruna að gera. Hið rétta er að þar á milli er mikil fylgni, sem Danir þó hafa í hendi sér og ráða.Vegna gjald­miðla­sam­starfs Dana hafa vaxta­ákvarð­anir Evrópska seðla­bank­ans (ECB) mikil áhrif á vaxtakjör í Dan­mörku. Og þ.á m. á það hvaða kjör eru á dönsk­um hús­næðis­lánum hverju sinni. Fyrir vikið má í kerskni leyfa sér að segja gjald­miðil Dana, hina fornu dönsku krónu, vera „danskar evrur“. 

Danmörk hefur í meira en hálfa öld verið þátt­tak­andi í ríkja­sam­starf­inu sem áður nefndist Efna­hags­banda­lag Evrópu og nú Evrópu­sam­bandið (ESB). Danir hafa haldið áfram að vera með dönsku krón­una (DKK) sem sinn lög­eyri og hafa ekki tekið upp evru (EUR).

Alda­móta­árið höfn­uðu Danir því í þjóð­ar­atkvæði að taka upp evruna. Engu að síður hafa Danir um langt skeið talið skyn­sam­legt að nýta gjald­miðla­sam­starf til þess m.a. að hamla gegn verð­bólgu, stuðla að verðstöðugleika og minnka gengis­áhættu gagn­vart helstu við­skipta­lönd­um. 

Þess vegna var á sínum tíma komið á teng­ingu DKK við þýska markið þá­ver­andi. Síðar, þ.e. eftir til­komu evrunnar og í kjölfar þess að meirihluti Dana greiddi atkvæði gegn því að taka hana upp sem gjald­miðil, var gerður samn­ingur milli Dan­merkur og ESB um til­tekna teng­ingu dönsku krón­unnar við evru. Sá samn­ingur er dæmi um sér­stakt fyrir­komu­lag eða sérlausn, sem stund­um eru gerð­ar af hálfu ESB. 

DKK er sjálfstæð mynt en er tengd við EUR

Fyrir­komu­lagið er þannig að DKK fylgir gengi EUR með afmörk­uðum og mjög hóf­leg­um vik­mörk­um. Þau vikmörk eru 2,25%. Evrópski seðla­bank­inn (ECB) er skuld­bund­inn til að aðstoða danska seðla­bank­ann við að vik­mörkin haldist, með því að hann ábyrgist lána­línu til danska seðla­bank­ans ef á þarf að halda. Að öðru leyti eru það Danir sjálfir sem ákveða og bera ábyrgð á því hvernig (og hvort) halda eigi vik­mörk­unum og þannig skapa trú­verðug­leika um dönsku krónuna. 

Þetta fyrir­komulag, sem hefur nú verið við lýði í ára­tugi, hefur að mestu gengið vand­ræða­laust og vik­mörk­in almennt verið vel innan við umrædd 2,25%. Dönsk stjórnvöld hverju sinni líta á það sem já­kvæðan hvata að halda dönsku krónunni innan vik­mark­anna og leggja sig því fram um að efna­hags­lífið í Dan­mörku þróist með þeim hætti að þarna komi ekki upp alvar­leg vandamál. 

Frá því að þessi tenging DKK við evruna kom til sögunnar, fyrir um aldar­fjórð­ungi, hafa stýri­vextir í Dan­mörku hæst farið í rétt rúm­lega 5%. Til saman­burðar má geta þess að stýri­vext­irnir á Íslandi fóru í um 18% á þeim tíma sem stýri­vext­irnir í Dan­mörku fóru í umrætt u.þ.b. 5% hámark, í öldu­rótinu sem þá var á fjár­mála­mörkuðum. Í dag eru stýri­vext­irnir í Dan­mörku um 2%. Á Íslandi eru stýri­vext­irnir nú um 8%, þ.e.a.s. um 300% hærri eða fjór­falt það sem vext­irnir eru í Dan­mörku. Munur­inn er býsna slá­andi, bæði núna og sögu­lega.

Greiðslugeta er lykilatriði í Danmörku rétt eins og á Íslandi

Víkjum nú að danska húsnæðis­lána­kerfimu. Til að fjár­magna íbúða­kaup þar í landi býðst kaupe­ndum, eðli málsins samkvæmt, hús­næðis­lán í dönsk­um krónum í gegn­um danska banka. Grunn­lánið getur numið allt að 80% af kaup­verð­inu. Ákvörð­un um láns­fjár­hæð ræðst af eigin­fjár­stöðu og greiðslu­mati, svipað og gerist hér á landi.

Þurfi fólk meira lán til kaup­anna en umrædd 80% kaup­verðs­ins, þá lána danskir ban­kar gjarnan að auki allt að 15% af kaup­verð­inu í viðbót. Útborgun við hús­næðis­kaup getur því verið svo lítil sem 5% af kaup­verð­inu. Um­rædd hlut­föll eru ekki mjög ólík því sem er við fast­eigna­kaup hér á landi. Vaxta­kjörin eru aftur á móti afar ólík og sama má segja um lána­fyrirk­omu­lagið. Meira um það síðar.

Hverjum fasteigna­kaupanda er auðvitað í sjálfs­vald sett hvort hann vill setja meira eigið fé í kaupin en umrædd 5%. Mörg­um ef ekki flest­um Dönum virð­ist reyndar þykja æski­legt að hafa lítið og jafn­vel sem minnst eigið fé bundið í hús­næð­inu. Og vilja fremur nota auka­sparn­að­inn sinn í áhættu­meiri og oft arð­bærari fjár­fest­ingar eins og t.d. hluta­bréfas­jóði. Fyrir vikið er sparn­aður Dana almennt fjöl­breytt­ari en gerist hjá okkur Íslend­ing­um. Það eitt og sér kann að vera merki um að stjórn peninga­mála sé hagað með skynsamlegri hætti í Dan­mörku en á Íslandi.

Fastir vextir til 30 ára (óverðtryggt)

Fjölmargir Íslendingar búa í Danmörku og þau þeirra sem hafa ráðist í íbúða­kaup þar í landi vita að þar bjóðast fjölmargar út­færslur af fast­eigna­lánum. Þar á meðal eru lán til allt að 30 ára á föst­um vöxt­um út láns­tím­ann. Sé slíkt lán tekið í dag bjóðast vextir nálægt 4%. Og eins og áður sagði bjóð­ast þeir sem fastir vextir út allan 30 ára láns­tímann og að sjálf­sögðu er engin verð­trygg­ing. Þetta er sem sagt óverð­tryggt lán á föstum vöxtum. Hér á Íslandi er aftur á móti enginn sem býður slík fast­eigna­lán; hér er fyrir­komu­lagið á óverð­tryggðum lánum þannig að ein­ungis er unnt að festa vextina í örfá ár. Ástæð­an er ótti fjár­magns­eig­andans við verð­bólgu; að íslensku gler­perl­urnar hans brenni upp á verð­bólgu­báli. Traustið til gjald­miðils­ins okkar er nefni­lega því miður fjarska lítið.

Sá sem tekur svona fast­eigna­lán í Dan­mörku, þ.e. óverð­tryggt lán á föst­um vöxtum, fær greiðslu­yfirlit þar sem stendur svart á hvítu nákvæm krónu­tala þeirrar afborg­unar og þeirra vaxta sem greiða skal á hverjum ein­asta gjald­daga öll þau 30 árin sem láns­tím­inn er. Því þarna er engin verð­trygg­ing og vext­irnir á um­ræddu lán­i eru fastir út allan láns­tímann. Þess vegna er hver ein­asta af­borg­un á öllum 30 ára láns­tím­an­um föst og óbreyt­an­leg krónu­tala í DKK. Óvissan þar um er sem sagt engin; núll. Þetta er fyrir­sjá­an­leiki sem býðst ekki á Íslandi.

Ákveði lántaki í Danmörku fremur að taka lán með breyti­legum vöxtum (en ekki föstum) stendur honum það að sjálf­sögðu til boða. Sé slíkt lán, þ.e. með breyti­leg­um vöxt­um, tekið í dag er unnt að fá vexti sem eru um 3%.

Í dag eru sem sagt algengir vextir á hefð­bundnum dönsk­um húsnæðis­lán­um á bil­inu u.þ.b. 3% til 4% allt eftir því hvers­konar lán er tekið. Og að sjálf­sögðu er aldrei nein verð­trygg­ing. Lána­úrvalið er mjög fjöl­breytt og dæmi eru um lán með ör­lít­ið lægri vöxt­um og önnur með aðeins hærri vöxt­um en hér var nefnt. En almennt eru vext­irnir þarna nú um 3-4%. Til saman­burðar þá eru vextir á óverð­tryggðum fast­eigna­lánum hér á Íslandi nú nálægt 9%.

Lántaki í Danmörku hefur margskonar sveigjan­leika

Hér að framan var nefnt að í dag bjóðast um 4% fastir vextir á dönsku húsnæðis­láni. Þetta þykir Dönum reyndar vera býsna háir vextir, en það er jú svo að víða um hinn vestræna heim eru vextir þessa stund­ina nokkuð háir. Stutt er síðan unnt var að fá fast­eigna­lán í Dan­mörku með um 2% föstum vöxt­um. En í dag eru slíkir vextir sem sagt um 4% á nýjum lánum. Þess vegna þykir sumum Dönum meira freist­andi að taka lán með breyti­legum vöxtum, sem eru nú um 3%.

Dönsku föstu vextirnir eru vel að merkja aldrei fastari en svo að ein­falt er fyrir lán­taka að breyta lána­fyrir­komu­lagi á láns­tím­anum ef hann vill. Honum er gert auð­velt að skuld­breyta, sem getur verið góð­ur kost­ur þegar vextir breyt­ast á lána­mark­aðnum. Fólk getur t.a.m. valið breyti­lega vexti í stað fastra og/eða valið að sleppa afborg­unum yfir löng tíma­bil (borga þá bara vext­ina). Fjöl­breytt fast­eigna­lán eru í boði í Dan­mörku, þ.a. hver og einn lán­tak­andi hefur ýmsa val­mögu­leika. Mögu­leik­arnir þar eru meiri og fjöl­breytt­ari en bjóð­ast á íslensk­um hús­næðis­lána­markaði. 

Vert er líka að vekja hér athygli á því að danska húsnæðis­lána­kerfið tryggir að­komu lán­tak­enda að þeim ávinn­ingi sem vaxta­breyt­ingar geta skapað. Á skulda­bréfa­mark­aði er það jafnan svo að ef vextir hækka þá lækkar gengið á þeim eldri ­skulda­bréfum sem bera lægri vexti (og vice versa). Eins og jú jafnan gerist á hefð­bundnum skulda­bréfa­mörk­uðum. Í danska húsnæðis­lána­kerfinu skiptir þetta ekki bara máli fyrir skulda­bréfa­mark­aðinn, heldur getur lán­tak­and­inn sjálfur notið góðs af. Í hnot­skurn kemur þetta til af því að í danska húsnæðis­lána­kerfinu er lántaka tryggður réttur til að kaupa skulda­bréfið (lánið sem hann fékk) til baka. 

Þannig er skuldaranum tryggður ávinningur af gengis­lækkun bréfs­ins. Þetta gerist oftast með því að lán­tak­and­inn ákveður að taka nýtt lán og greið­ir um leið upp eftir­stöðvar gamla láns­ins; vel að merkja á gengi sem er undir nafn­verði lánsins, sem þá virkar líkt og af­slátt­ur af eftir­stöðvum höfuð­stólsins. Önnur leið er að hann greiði upp lánið á um­rædd­um afslætti með eigin fé, hafi hann tök á því.

Um­rædd­ur af­slátt­ur af höfuð­stólnum, vegna geng­is­lækk­unar á skulda­bréf­inu í kjölfar vaxtahækkana, getur orðið mjög ríf­leg­ur. Þetta er því áhuga­verður mögu­leiki fyrir skuld­ar­ann. Slíkur mögu­leiki í formi afslátt­ar (lækk­unar á höfuð­stól) þegar vextir hækka er ekki í boði fyrir þá sem taka húsnæðislán á íslenska mark­aðnum. Hér á landi sé þess vand­lega gætt að öll áhætta hvíli á lán­tak­and­anum. Og er þá verð­trygg­ingin samt ótalin! 

Mikil samkeppni er á dönskum lánamarkaði

Fasteignalána­fyrir­komu­lagið í Danmörku býður sem sagt upp á ýmis tæki­færi fyrir lán­taka til að fá hag­stæð­ustu kjörin hverju sinni. Þetta snýst bæði um vext­ina og ýmsa kostn­að­ar­liði sem fylgja lán­töku. Þarna skiptir máli að Danir hafa lengi lagt mikinn metnað í húsnæðis­lána­kerfið og einnig að þar er sterk sam­keppni á banka­markaði en ekki fákeppni. Segja má að á danska húsnæðis­lána­mark­aðnum ríki sann­gjarnt jafn­ræði milli hags­muna lán­taka og lán­veit­anda. Hvort það er til­finn­ingin sem skuld­arar upp­lifa á íslenska húsnæðis­lána­mark­aðnum læt ég les­endum eftir að meta.

Í Danmörku eru hóflegir vextir og engin verðtrygging

Það sem skiptir mestu máli í huga flestra Íslend­inga er kannski ekki sveigjan­leik­inn sem húsnæðis­lána­kerfið býður upp á, heldur endur­gjaldið fyrir pen­ing­ana sem fengnir eru að láni. Þ.e. vext­irnir. Þar er skemmst frá því að segja að vext­irnir á húsnæðis­lánum í Dan­mörku eru miklu lægri en á ís­lensk­um húsnæðis­lánum, líkt og sjá má af þeim prósentu­tölum sem nefndar voru hér að framan. Og það eru vel að merkja ekki aðeins nafn­vextirnir sem eru miklu lægri í Danmörku en á Íslandi. Raun­vextir eru og hafa t.d. í marga ára­tugi jafn­an verið mikið lægri á dönskum húsnæðis­lánum en á þeim íslensku. Að auki er hin sér­íslenska víð­tæka verð­trygg­ing ein og sér líka skað­valdur, líkt og ég rakti ný­verið í annarri grein.

Já; það eru miklu lægri raun­vextir í Dan­mörku en á Íslandi. Og engin verð­trygg­ing er á dönsk­um húsnæðis­lánum. Hin víð­tæka verð­trygg­ing sem er á Íslandi er reynd­ar afar óvenju­legt fyrir­bæri. Ámóta víðtækt fyrir­komu­lag verð­trygg­ingar á lán og sparnað þekk­ist hvergi í þeim lönd­um sem við ber­um okkur oftast saman við. Enda getur verið nokkuð strembið að út­skýra það furðu­lega fyrir­komu­lag fyrir útlend­ing­um, sem horfa á mann efins á svip og jafn­vel trúa manni ekki.

Svo má að auki hafa í huga að fyrir flesta Dani eru vaxta­greiðsl­urnar af fast­eigna­lánum reyndar ennþá lægri en hér hefur verið lýst. Því þær má nýta til skatta­frá­dráttar á móti tekju­skatti. Þetta er að vissu leyti sams­konar fyrir­komu­lag eins og vaxta­bóta­kerfið hér á landi, nema hvað í Dan­mörku eru um­rædd­ar endur­greiðslur ekki skertar á grund­velli tekna með sama hætti eins og gert er hér. Fyrir­komu­lagið nýtist öllum fast­eigna­skuld­urum sem eru með tekjur og greiða tekju­skatt í Danmörku. Þessi endur­greiðsla er þó utan umfjöll­un­ar­efnis þessarar greinar og er ein­ungis nefnd hér sam­heng­isins vegna til að árétta enn betur hversu lágir vextirnir í Dan­mörku eru m.v. það sem er hér á landi. 

Lágvaxtalandið Danmörk einkennist af styrk og velmegun

Hinir hógværu raun­vextir í Danmörku eru vel að merkja alls ekki vís­bend­ing um að hag­vöxtur þar í landi sé jafnan dauf­legur, né að almenningur þar eða ríkissjóður sé illa haldinn. Þar hefur verið góður gangur í efna­hags­lífinu. Til marks um það þá eru þjóðar­skuldir Dana þægilega lágar og þær eru t.a.m. hlut­falls­lega tals­vert lægri en þjóðar­skuldir Íslands. Hóg­værir vextir eru nefni­lega ekki til marks um dapurt efna­hags­líf, heldur miklu fremur tákn um heil­brigt fyrir­komu­lag efnahags- og peninga­mála. 

Danska þjóðar­búið stendur vel. Enda er kaup­máttur þar nokkuð sterkur og því er húsnæðis­verð þar býsna hátt um þessar mundir og ýmsar nauð­synjar og neyslu­vörur nokkuð dýrar. Ég held að þeir fjöl­mörgu Íslend­ingar sem eiga leið um landið flata, átti sig flestir fljótt á því að lífs­kjör Dana eru almennt góð. Og Íslend­ingar sem búa eða stunda nám í Danmörku hafa kynnst mikil­vægum grund­vallar­atriðum í dönsku samfélagi, sem eru danska heil­brigðis­kerfið og danska leik­skóla- og skóla­kerfið. Mig grun­ar að fáum þeirra þyki þjón­ustan þar vera síðri eða dýr­ari en á Íslandi. 

Það að bera á saman húsnæðiskostnað einstakra landa er ekki einfalt úrlausn­ar­efni. Vextir eru mjög mikilvæg breyta og ekki síður það að horfa til nettó­tekna fólks. Svo er hægt að líta til fleiri þátta, eins og t.d. kostn­aðar á raforku og hita o.fl. Allur slíkur saman­burður sýnir að húsnæðis­kostn­aður bæði í Dan­mörku og á Íslandi er hár. Og það eru launin einnig. 

Munurinn þarna er auðvitað mis­mun­andi mikill frá einu tíma­bili til annars. Þegar upp er staðið er til lítils að þræta um það hvort landið bjóði upp á hag­kvæm­ari húsnæðis­kaup að teknu tilliti til vaxta, heim­il­is­tekna, skatta og ýmissa annarra þátta. En það er mikilvægt og sjálf­sagt að bera þetta saman og á end­anum er það hver og einn sem metur hvort t.d. danska eða íslenska fyrir­komu­lagið sé far­sælla fyrir við­kom­andi. Sjálfur álít ég að við gætum lært ýmislegt af danska fyrir­komu­laginu.

Tímabært er að skoða möguleikana vel og vandlega

Það væri ánægju­legt ef við hér á Íslandi gætum upp­lifað bæði vel­megun OG hóg­væra vexti. Líkt og og Danmörk hefur nokkuð lengi gert. Sá mis­skiln­ingur virðist ríkja hjá sumum Íslend­ingum að slíkt geti ekki farið saman; að lágir vextir séu ætíð til marks um sult og seyru í við­kom­andi landi. Það viðhorf sýnir kannski hvað við Íslend­ingar erum mörg orðin sam­dauna fárán­leik­anum sem lengi hefur fylgt íslenska „töfra­ventlinum“. 

Hvorki þessi grein, né önnur skrif mín, fjalla um það hvort skyn­sam­legt sé að Ísland verði aðili að ESB eða ekki. Bæði utan og innan ESB er mjög mikil­vægt að ráða­menn í hverju landi á hverjum tíma gæti sín á því að vanda sig með ríkis­fjár­málin. Engu að síður er sjálf­sagt að skoða hvaða mögu­leikar kunna að bjóðast í t.a.m. gjald­miðla­málum. Mögu­lega yrði farsælt fyrir Ísland að feta þar svipaða leið eins og Dan­mörk hefur gert. Það er a.m.k. löngu orðið tíma­bært, að mínu mati, að fyrir­komu­lagi pen­inga­mála á Íslandi verði breytt. Það fyrir­komu­lag sem við höfum, þ.e. með gler­perluna okkar og hina sér­íslensku víðtæku verð­trygg­ingu, er óskyn­sam­legt og ósann­gjarnt.

Með gjaldmiðla­samstarfi mætti hamla gegn verð­bólgu, stuðla að verð­stöðug­leika, stuðla að fjöl­breytt­ari sparn­aði og minnka gengis­áhættu gagn­vart helstu við­skipta­löndum okkar. Góðar líkur eru á því að slíkt myndi efla bæði sam­keppni og ný­sköpun á Íslandi og um leið auka hag­sæld og vel­megun. Núver­andi staða Íslands er mjög góð. En hún gæti orðið enn betri með slíku samstarfi.