Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun (HMS) lét í vor gera könnun um skipulags- og búsetuóskir Íslendinga. Hún var lögð fyrir rúmlega fjögur þúsund manns og um helmingur svaraði.
Ýmislegt forvitnilegt kom fram í búsetukönnuninni, meðal annars að fólk vill að meðaltali hafa tvö bílastæði við heimili sitt, óskahúsið er að meðaltali tvær hæðir og þau sem svöruðu töldu að meðaltali að eftir fimm ár myndu þau búa í 124 fermetra íbúð.
Þau sem sáu fyrir sér að búa í fjölbýlishúsi vildu langflest búa í litlu eða meðalstóru fjölbýli. Aðeins 8% sáu fyrir sér að búa í stóru fjölbýli, það er að segja í húsum með 17 íbúðum eða fleiri.
Staðreyndin er þó sú að langmest er byggt af stóru fjölbýli. Samkvæmt nýlegri talningu HMS er stórt fjölbýli 83% af því sem nú er í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og þrjár af hverjum fjórum íbúðum sem standa tómar eru einmitt í stóru fjölbýli.
Röð margra ákvarðana
Jónas Atli Gunnarsson, yfirhagfræðingur HMS, segir að könnunin sýni að búsetuvilji fólks sé fjölbreyttur. Ungt fólk sjái til dæmis frekar fyrir sér að búa í fjölbýli en eldra fólk kjósi frekar einbýli. Um leið sýni hún misræmi á milli búsetuvilja og þess sem er byggt. En hvernig stendur á þessu misræmi?
„Það er kannski röð margra ákvarðana,“ segir Jónas Atli. Ákveðin sveifla hafi verið í átt að stórum fjölbýlishúsum, óháð skipulagsstefnu sveitarfélaga, bæði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess. Þessi sveifla sé mögulega ein af afleiðingum þess að íbúðaþörfin hefur verið mikil og mikið ákall um að byggja hratt. „Og þessar íbúðategundir hafa kannski orðið ofan á í ákvörðunum um íbúðauppbyggingu,“ segir hann.
Nýta þurfti landrými betur
En er raunhæft að byggja í samræmi við búsetuvilja og byggja minni hús sem taka meira landrými?
Ólafur Árnason, sem stýrir því sviði HMS sem annast skipulag og umhverfismat, minnir á að svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins til 2040 sé sprottið af ákveðinni þörf til að nýta landrými betur. Ef öll sú uppbygging sem hefði átt sér stað innan borgarinnar á síðustu árum hefði verið gerð með talsvert minni þéttleika heldur en nú, þá væri borgin miklu dreifbýlli, með tilheyrandi kostnaði við innviði, samgöngur og annað. Hann kvaðst ekki vera með gögn til að segja til um hvort landið innan núverandi vaxtarmarka hefði dugað til, en það væri alveg ljóst að breyta hefði þurft út af stefnu um þéttleika til að geta haldið áfram að byggja miðað við íbúðaþörf innan höfuðborgarsvæðisins.
Eðlilegt að fara yfir vaxtarmörkin
Líkt og kom fram í Speglinum á miðvikudag er Orri Björnsson, formaður bæjarráðs Hafnarfjarðar, meðal þeirra sveitarstjórnarmanna sem vilja afnema vaxtarmörk höfuðborgarsvæðisins, en þau mæla fyrir um hversu mikið byggðin getur þanist út.
Ólafur segir vaxtarmörkin gegna mikilvægu hlutverki, ekki aðeins með tilliti til íbúðaþróunar, heldur einnig með tilliti til náttúruvár og fleira. Núgildandi áætlun, sem er frá 2015, gildi til ársins 2040 og eðlilegt að fara heildstætt yfir vaxtamörkin. „Ég ætla ekki að taka beint undir það sem hann segir, en segja engu að síður að það sé alveg eðlilegt að farið sé yfir forsendurnar fyrir þau mörk sem hafa verið sett í dag.“
Ákall um að auka þurfi fjölbreytnina
Ólafur segir að meginstefna svæðisskipulagsins sé að beina mestu uppbyggingunni inn á þróunarsvæði, sem meðal annars eru nálægt fyrirhugaðri Borgarlínu.
Einnig eru áherslur þar varðandi fjölbreytileika í íbúðum, fyrir alla félagshópa, aldurshópa og svo framvegis. Undanfarið hafi verið mikið uppbyggingartímabil. „Við höfum þurft að byggja mjög hratt og mjög mikið. Og skiljanlega náum við að leysa massann mjög, með því að byggja inn á þessi áherslusvæði,“ segir hann. Könnunina megi lesa þannig að það sé ákall eftir því að auka fjölbreytnina, hvort sem það er í íbúðastærðum eða -gerðum, eða í búsetuformi að öðru leyti.
Stærð hússins skiptir ekki endilega meginmáli heldur gerð íbúða
Eins og fyrr segir eru þrjár af hverjum fjórum tómum íbúðum í stóru fjölbýli. Hefur verið byggt of mikið af húsum af þessari gerð á undanförnum árum?
„Ég vil svara spurningunni með því að segja: Er það endilega stærð fjölbýlishússins, eða er það ákveðin gerð íbúða?“ spyr hann. Horfa þurfi til stærðar íbúða, gerðar og gæða. Það skipti ekki endilega meginmáli hvort fjölbýlishúsið sé lítið eða stórt, heldur hvernig íbúðirnar eru skipulagðar. Þannig hafi gengið verr að selja stórar íbúðir af tiltekinni gerð, nánar tiltekið 80 til 120 fermetra ílangar íbúðir, þar sem lítillar dagsbirtu nýtur, með stórri stofu en litlum herbergjum.
Hefur HMS einhverju hlutverki að gegna við að tryggja að ekki sé mikið byggt af slíkum íbúðum?
Ólafur bendir á að nýlega hafi verið sett ný ákvæði í byggingareglugerð sem eigi að tryggja ljósvist. HMS hafi það hlutverk að koma með ábendingar um skipulag til sveitarfélaga og fara yfir þær áætlanir sem eru í gildi. HMS hafi bent á samspil þéttleika og hæðar íbúða, umhverfisgæði ytri svæða, aðgengi að þjónustu, samgöngukerfum og öðru slíku.
Hvað um þessa gagnrýni á slæma ljósvist, hefði HMS átt að grípa þarna inn í og sjá til þess að ekki yrði byggt með þessum hætti?
„Það er spurning hvernig við grípum inn. Við erum með ábendingar um áhyggjur á einstaka reitum, hvort sem er varðandi ljósvist, vindstrengi eða umhverfisgæði í kringum slíkar íbúðir,“ segir Ólafur. Að einhverju leyti hafi verið farið eftir þeim ábendingum. Við öll getum séð fyrir okkur reiti sem eru of þéttir. „En ég verð að nefna það líka að það eru mjög margir reitir þar sem hefur tekist mjög vel til með tilliti til þessara þátta.“
Byggt hafi verið hratt og þétt - og læra þurfi af reynslunni
Umræða um ljósvist er alls ekki ný af nálinni en Ólafur segir að fyrir nokkrum árum hafi losnað um ákvæði í byggingareglugerð sem hafi verið ætlað að tryggja þessi gæði. Þess vegna hafi þurft að setja ný ákvæði í reglugerð.
Ekki hafi verið lagt mat á hversu margar nýjar íbúðir standist ekki ákvæði þessarar nýju reglugerðar. HMS vilji horfa fram á veginn. „Við erum að byggja hratt. Við erum að byggja þéttar. Við þurfum að læra af því og stilla okkur af,“ segir hann. Nú sé komin nokkurra ára reynsla af uppbyggingu á þróunarsvæðum á höfuðborgarsvæðinu og það sé eðlilegt, í ljósi sveitarstjórnarkosninga, að sveitarfélög taki upp sínar áætlanir og taki afstöðu til þess hvort þurfi að endurskoða þær eða aðlaga.
Núverandi staða á íbúðamarkaði er vegna efnahagsástandsins
Stutt er síðan varað var við yfirvofandi íbúðaskorti. Nú standa 1.900 nýjar íbúðir tómar. Jónas Atli, yfirhagfræðingur HMS, segir mikilvægt að halda því til haga að núverandi staða á byggingamarkaði sé ekki vegna skipulagsmála, heldur sé hún fyrst og fremst afleiðing af efnahagsástandinu. Illa gangi að selja nýjar íbúðir á öllu suðvesturhorninu en skipulagsstefnan í sveitarfélögunum sé misjöfn. Á hinn bóginn sé ljóst að tiltekin gerð af íbúðum seljist verr en aðrar og af því megi læra.
