Úrskurðarnefnd í vátryggingamálum hefur komist að þeirri niðurstöðu að ónefndur kaupandi fasteignar eigi rétt á bótum úr starfsábyrgðartryggingu ónefnds fasteignasala. Segir nefndin fasteignasalann hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína gagnvart kaupandanum og beinlínis veitt honum rangar upplýsingar.
Kaupandinn, sem er kona, keypti eignina fyrir milligöngu fasteignasalans árið 2022. Á fyrri hluta árs 2025 varð hún vör við annmarka á eigninni sem, að hennar sögn, ekki hafi verið upplýst um við sölu þrátt fyrir að um væri að ræða annmarka sem seljandi vissi eða mátti vita af. Hún hafi fyrst fengið vitneskju um umrædda galla þegar hún hafi fengið húsasmið til þess að þrífa þakrennur á eigninni. Losa hafi þurft járn af þaki til þess að geta nálgast og þrifið umræddar rennur, þar sem þær voru huldar þakjárni. Þegar járnið var fjarlægt hafi komið í ljós hversu slæmt ástand var á vestanverðu þakinu.
Þakrennur hafi verið sundur ryðgaðar og allt tréverk þar í kring verulega fúið og illa farið. Þakkanturinn fúinn og þaksperrur flest allar orðnar ónýtar vegna fúa og rakaskemmda. Þakrennur á sólstofu haldi ekki vatni og vatn eigi greiða leið inn í sólstofu í frosti þegar ís hlaðist upp og lyfti glerþakinu. Rennihurðir á sólstofu væru í ólagi. Þakgluggar í sólstofunni væru myglaðir líklega vegna lekans. Staðan væri sambærileg þar sem hús, bílskúr og sólstofa mættust, fúi í öllum viðarköntum og þakrennur ónýtar. Á austanverðu húsinu væri ástandið lítt skárra, mikið ryð í þakrennunum ásamt fúa í yfirbyggingunni. Þá leki gluggar á norðanverðu húsinu, en þar sé sprunga frá efri brún gluggans sem nái uppundir loftklæðningu hússins.
Til staðar
Konan sagði í sinni kæru að ljóst væri að gallarnir hafi verið til staðar þegar fasteignakaupin áttu sér stað.
Hafði hún eftir að hafa uppgötvað gallana krafið seljanda um bætur eða afslátt af kaupverði. Seljandi hafnaði kröfunni og vísaði til þess að hann hafi afhent konunni skoðunarskýrslu um ástand eignarinnar og tók fram að skýrslan hafi verið kynnt öllum sem skoðuðu eignina. Konan kannaðist ekki við að hafa séð ástandsskýrsluna og sagðist ekki hafa séð nein gögn því til staðfestingar. Hún sagði að í kjölfarið hafi fasteignasalinn verið upplýstur um stöðu mála og taldi konan hann ekki hafa sinnt þeirri upplýsingaskyldu sem hvíldi á honum samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa. Engin viðbrögð hafi borist frá honum og því hafi hún gert kröfu um bætur úr starfsábyrgðartryggingu hans.
Bæri ekki ábyrgð
Tryggingafélagið hafnaði bótaskyldu með vísan til þess að konunni hefði verið afhent afrit af skoðunarskýrslu og að fasteignasali bæri ekki ábyrgð á að framkvæma sjálfstæða athugun á þeim þáttum fasteignar sem seljandi hefði upplýst um, enda væru þeir ekki sýnilegir við hefðbundna skoðun eignarinnar.
Konan andmælti því og benti á að samkæmt lögum beri fasteignasala að útbúa söluyfirlit og í því skuli koma fram upplýsingar um ástand eignar, þar með talið galla sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnugt um. Samkvæmt lögum beri fasteignasala að afla upplýsinga um það sem eigi að koma fram í söluyfirliti. Hann eigi kynna eignina og gæta þess að veittar upplýsingar séu réttar og í sem bestu samræmi við eiginleika og ástand eignarinnar. Fasteignasali beri ábyrgð á tjóni sem hann valdi í störfum sínum.
Að mati konunnar vanrækti fasteignasalinn lögbundna skyldu sína um að veita henni fullnægjandi upplýsingar þar sem hann hafi ekki upplýst hana um tilvist skoðunarskýrslunnar við kaupin og hafi ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti að hún hafi fengið skoðunarskýrsluna afhenta.
Víst fengið hana
Tryggingafélagið sagði seljanda fullyrða að konan hefði, gagnstætt því sem hún héldi fram, fengið aðgang að skýrslunni. Var vísað til ljósmynda frá skoðun eignarinnar þar sem skýrslan lá frammi. Benti félagið á þá skoðunarskyldu sem hvíli á kaupendum fasteigna samkvæmt lögum en fasteignasalinn gæti ekki borið ábyrgð á því að konan hafi ekki kynnt sér skoðunarskýrsluna. Sagði félagið seljendur fasteigna bera ábyrgð á því að veita upplýsingar um þá eign sem þeir séu að selja og fasteignasali verði að geta treyst þeim upplýsingum hvort sem þær séu veittar beint til kaupanda eða fyrir milligöngu fasteignasala. Vanræki seljandi sína upplýsingaskyldu geti fasteignasali ekki borið ábyrgð á því.
Konan stóð fast á því að hún hefði aldrei séð skýrsluna um ástand eignarinnar. Án haldbærra gagna sem sönnuðu að hún hefði fengið aðgang að henni væri ekki hægt að veita orðum seljandans og fasteignasalans um hið gagnstæða meira vægi. Fasteignasalanum hafi borið að sjá til þess að hún fengi skoðunarskýrsluna afhenta, eða í það minnsta vitneskju um að slík skýrsla væri til staðar og ábendingu um að kynna sér efni hennar. Þetta hefði fasteignasalinn t.d. getað gert með tilvísun til skýrslunnar í söluyfirliti, líkt og venjulega sé gert.
Upplýsingar
Úrskurðarnefnd í vátryggingamálum segir í sinni niðurstöðu að fyrir liggi að seljandinn hafi fengið byggingarfræðing til að útbúa umrædda skýrslu um ástand eignarinnar áður en hún var sett á sölu. Í skýrslunni komi m.a. fram að þak þarfnist viðhalds og fúi sé í gluggum. Jafnframt liggi fyrir að konan hafi neitað því að hafa fengið umrædda skýrslu í hendur áður en hún festi kaup á eigninni.
Nefndin segir fasteignasalann ekki hafa lagt fram nein gögn sem sýni fram á að konan hafi fengið skýrsluna afhenta áður en kaupin fóru fram. Fasteignasali beri sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni. Að mati nefndarinnar hefur fasteignasalanum ekki tekist slík sönnun. Honum hafi borið, samkvæmt lögum, að geta áðurnefndrar skoðunarskýrslu í söluyfirliti. Að mati nefndarinnar veitti fasteignasalinn af gáleysi rangar eða ófullnægjandi upplýsingar í söluyfirliti sem hann ber ábyrgð á, samkvæmt lögum.
Konan á því rétt á bótum úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans.
