Ekkert bólar á frumvarpi um heildarlöggjöf um lóðaleigusamninga en tillögur voru unnar fyrir Samband íslenskra sveitarfélaga í janúar 2021. Lagaprófessor segir brýnt að setja einhvern lagaramma. Álitaefnum þar sem gríðarlegir hagsmunir eru undir fari fjölgandi á meðan skortur er á settum lögum. Æ fleiri lóðaleigusamningar renni út á verðmætum þéttingarreitum borgarinnar og allur gangur á því hvernig samið er við lóðarhafa. Lágmarks leikreglur þurfi að setja sem fyrst.
Af öllum lóðum í Reykjavík eru 95% leigulóðir, þ.e. sveitarfélagið á lóðina og leigir hana fólki og fyrirtækjum sem búa og/eða starfa á þessum lóðum. Lóðaleigusamningar renna út. Hér á landi er ekki til nein heildarlöggjöf um lóðaleigurétt eða hvernig skuli halda á málum að samningstíma loknum.
Í fasteignum sem eru heimili reynir sjaldan á hvað tekur við að leigutíma loknum og hann er nánast undantekningarlaust framlengdur í þeim tilfellum.
Annað er hins vegar uppi á teningnum varðandi atvinnuhúsnæði. Nú eru stór svæði í Reykjavík að umbreytast úr iðnaðarhverfum í íbúðabyggð og þá reynir á lóðaleigusamningana. Sumum fyrirtækjum er gert að skila lóðinni til sveitarfélagsins þegar samningurinn rennur út og fá ekkert í staðinn, aðrir fá framlengingu, enn öðrum er boðið að flytja starfsemina á nýjan stað og enn aðrir fá að umbreyta lóðinni í íbúðabyggð og hirða gróðann af því. Sumir greiða fyrir að fá að umbreyta reitum, aðrir ekki.
Víðir Smári Petersen, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands, hefur rannsakað lóðaleigusamninga um árabil. Hann bendir á að margir lóðaleigusamningar við atvinnurekendur renni út í Reykjavík á sama tíma og reitirnir sem um ræðir umbreytist í íbúðabyggð. Þá komi upp flókin álitaefni.
„Árið 2021 þá gerði ég ásamt Karli Axelssyni skýrslu að beiðni Sambands íslenskra sveitarfélaga þar sem var verið að vara við þessari þróun. Það sást í hvað stefndi á þessum tíma og þetta var hvatning til að byrgja brunninn áður en barnið myndi detta ofan í hann. En það hefur ekkert orðið af því að það hafi verið sett nein löggjöf um lóðaleigusamninga,“ segir Víðir.
Málið hafi verið til umræðu í þinginu eftir útkomu skýrslunnar um tillögurnar að löggjöfinni en síðan hafi ekkert gerst. Ráðherra sveitarstjórnarmála þess tíma hafi þó talið brýnt að leggja fram frumvarp og setja þessi lög.
„En það eru mörg mál í umræðunni sem hafa snertifleti við þetta, eins og núna fyrir síðustu sveitarstjórnarkosningar þá var verið að ræða um aðstöðu fyrirtækja uppi á Höfða. Þannig að þetta er enn mjög aðkallandi,“ segir Víðir.
En hverju er farið eftir ef engin er löggjöfin?
„Það hefur verið afstaða dómstóla að réttarstaða fólks og fyrirtækja fari eftir lóðaleigusamningnum sem fyrir liggur við sveitarfélagið og það fer eftir túlkun á þeim samningi hver réttarstaðan er. Algengustu deilumálin snúast um hvað gerist við lok leigutímans. En í raun gerist það sama og við húsaleigu að eigandinn, sem í þessu tilfelli er sveitarfélagið, á að fá afnot af landinu og leigutakinn þarf að skila lóðinni af sér eins og hann tók við henni,“ segir Víðir.
Þetta geti haft íþyngjandi afleiðingar fyrir lóðarhafann sem geti þurft að taka mannvirki af lóðinni, jafnvel á sinn kostnað eins og dæmi eru um.
„Og hreinsa til og afhenda lóðina nánast eins og hún var áður en mannvirkið reis þarna á lóðinni,“ segir Víðir.
Elstu lóðaleigusamningarnir sem eru runnir út séu oft ekki með neinum uppkaupsákvæðum.
„Sem þýðir að sveitarfélagið getur krafist þess að þú víkir af lóðinni án bóta.“
Víðir segir að á þetta reyni í sífellt meiri mæli.
Líkt og fréttastofa hefur áður fjallað um eru áform um að breyta iðnaðarhverfum og bensínstöðvarlóðum í íbúðabyggð og þar eru lóðaleigusamningarnir í mörgum tilvikum útrunnir. Þetta á oft við um verðmætar lóðir í grónum hverfum. Mikill munur getur verið á samningagerðinni. Sumir fá byggingarrétt sér að endurgjaldslausu, aðrir greiða fyrir hann, enn aðrir þurfa einfaldlega að koma sér burt og fá ekkert í staðinn og við enn aðra er samið um að þeir fái lóðir annars staðar.
„Það er allavega ljóst að það er ekki alltaf sama staða milli lóða og lóðarhafa vegna þess að það skortir þessa löggjöf. Jafnræðissjónarmiðin eru þar með ekki fullkomlega tryggð. Fyrirsjáanleikinn og gagnsæið yrði betur tryggt með löggjöf um þetta efni sem tæki eins til allra tilvika.“
Hvað með skaðabótamál þessu tengd?
„Það er erfitt að sækja skaðabætur ef þú átt engan rétt,“ segir Víðir. „Ef þú ert með fyrirtæki sem samdi við sveitarfélag um lóðaleigu til 50 ára og þau eru liðin og engin ákvæði um hvað gerist að þeim tíma loknum þá getur þú ekki haft neinar væntingar um bætur vegna þess að þú samdir einfaldlega ekki um það á sínum tíma. Þó að það geti hljómað harkalega þá er það bara raunin að þau eiga að vita af þessu og það er meðal annars hvatinn sem bjó að baki þessari skýrslu og þessum tillögum okkar um heildarlöggjöf um lóðaleigurétt. Við höfum verið að hvetja til þess að þetta sé ekki lengur í skugganum þessir lóðaleigusamningar heldur sé þetta raunverulegt álitaefni sem getur skipt sérstaklega atvinnufyrirtæki gríðarlegu máli.“
Raunverulegt hagsmunamál fyrir almenning
Engin stöðlun eða samhæfing er milli sveitarfélaganna.
„Ég held að það sé líka til mikils að vinna að setja þessi atriði niður á blað hjá sveitarfélögunum þannig að það sé alveg skýrt gagnvart embættismönnum og pólitíkinni og síðast en ekki síst lóðarhöfunum hvernig farið er almennt með samninga af þessu tagi. Þetta er takmörkuð auðlind, það er að segja lóðir og sveitarfélög eru landeigendur sem hafa sjálfstæða hagsmuni sem slíkir.“
Dæmi eru um að verðmæti svona lóða margfaldist á skömmum tíma. Það verða til milljarðar á reitum þar sem var heimild til að vera með lágreistar byggingar fyrir ákveðna atvinnustarfsemi á stórum lóðum. En þegar búið er að ákveða að umbreyta lóðunum í þéttingarreit þar sem verða byggð fjölbýlishús á nokkrum hæðum eykst verðmæti lóðarinnar gríðarlega og þá verða allt í einu til verðmæti á reitnum sem voru ekki fyrir hendi áður.
Er eðlilega farið með þetta?
„Ég get ekki svarað því hvort að það sé eðlilega farið með þetta en í þessum tilvikum þá vakna þessar spurningar um hvort eigi að rukka eitthvað sérstaklega fyrir og þá kemur upp þetta sjónarmið sveitarfélagsins sem landeiganda, það er að segja sveitarfélagið sem landeigandi myndi kannski vilja fá einhvern hluta af þessari verðmætisaukningu,“ segir Víðir.
Nú eru komin allmörg ár síðan þið skiluðuð ykkar vinnu um þessi mál. Er ekki svolítið súrt í broti að það hafi ekki komið til framkvæmda neitt af því sem þið settuð niður á blað?
„Ég tek því ekkert persónulega og þetta er ekki puntmál hjá einhverjum silkihúfum í háskólasamfélaginu. Þetta er raunverulegt hagsmunamál fyrir almenning. Íslendingar eru ekki þekktir fyrir að koma í veg fyrir svona. Það er yfirleitt þegar að eitthvað hefur gerst sem að við vöknum til lífsins. En það er bara vonandi að við berum gæfu til þess að setja einhverjar lágmarks leikreglur um þetta þannig að það sé einhver lágmarks samræming. Við erum bara einhverjum áratugum á eftir öðrum Norðurlandaþjóðum og jafnvel einhverjum árhundruðum á eftir löndum í Mið-Evrópu og á meginlandinu,“ segir Víðir.
Eru mörg dómsmál þessu tengd?
„Já, þau eru nokkur og ég held að það sé óhætt að segja að þeim fer ekki fækkandi. Það eru alltaf að koma upp einhver álitaefni. Ýmist varðandi lóðaúthlutanir eða hvað gerist við lok lóðarleigu og mál sem varða upphæð lóðaleigu og svo gjaldtöku fyrir breytingu á nýtingu og annað slíkt. Álitaefnin eru óteljandi og meira að segja þótt maður sé búinn að vera að pæla í þessu í allan þennan tíma þá eru enn að koma upp álitaefni sem maður er að brjóta heilann um,“ segir Víðir Smári.
