Lánveitendur nýta undanþáguheimild Seðlabankans vegna fasteignakaupa enn lítið, þrátt fyrir að hún hafi verið tvöfölduð í fyrra. Bankar og lífeyrissjóðir nýta um fimmtung heimildarinnar.
Eftir að Hæstiréttur úrskurðaði í október að breytilegir vextir Íslandsbanka á óverðtryggð lán væru ólögmætir skapaðist mikil óvissa á fasteignamarkaði, og stóru bankarnir þrír gerðu allir hlé á lánveitingum, annað hvort að hluta eða alveg.
Til að bregðast við ástandinu gerði Seðlabankinn tvær breytingar á reglum um fasteignalán. Annars vegar að hækka hámarks-veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda úr 85 prósentum í 95 prósent. Hins vegar var bönkunum og lífeyrissjóðum gefið aukið svigrúm til að veita lán umfram hámarks-greiðslubyrði.
Undanþáguheimildin fór úr fimm prósentum allra veittra fasteignalána upp í tíu - og var því tvöfölduð. Hún á ekki bara við fyrstu kaupendur. En lánveitendur hafa ekki nýtt sér aukið svigrúm til að veita undanþágur.
Breytingin tók gildi í lok október í fyrra. Þrátt fyrir tvöföldun undanþáguheimildarinnar, sem er grái liturinn á grafinu, sést að heimildin er lítið nýtt.
Á síðasta ársfjórðungi 2025 má sjá að meðaltal bankanna er langt undir hámarksþaki Seðlabankans, þar sem 1,95% eru nýtt. Lífeyrissjóðir eru í 2,15 prósentum.
Á fyrsta ársfjórðungi þessa árs er það sama uppi á teningnum, bankarnir hækka örlítið, upp í 2,23 prósent, og lífeyrissjóðirnir í 2,55 prósent en þakið er 10 prósent af heildarfjárhæð veittra fasteignalána.
Tómas Brynjólfsson, varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika hjá Seðlabankanum, segir erfitt að segja til um hvað nákvæmlega skýri það hversu lítið lánveitendur nýta sér undanþáguheimildina.
„Það er náttúrulega mikil áhætta sem felst í því að taka lán með greiðslubyrði yfir 35-40% af ráðstöfunartekjum. Það getur bara verið að fáir sæki um vegna þess eða að bankarnir sjálfir telji lánveitingarnar áhættumeiri en þeir vilja standa í,“ segir hann.
Heldur þú að fólk sé samt meðvitað um að þetta sé möguleiki?
„Nei, ég hugsa að það séu margir sem eru ekki meðvitaðir um að þetta sé möguleiki,“ segir Tómas.
Jónas Atli Gunnarsson, yfirhagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, segir að eftirspurn á fasteignamarkaði sé enn haldið niðri af bæði háum vöxtum og lánþegaskilyrðum.
„Þessi undanþága var rýmkuð til þess að reyna að glæða lífið í markaðinn svo að hún sé ekki fullnýtt þýðir þá bara að markaðurinn sé aðeins kaldari en Seðlabankinn hefði á kosið og það er náttúrulega áhyggjuefni,“ segir Jónas.
Jónas tekur undir orð Tómasar um að kaupendur séu mögulega ekki nógu meðvitaðir um þennan möguleika. Þá kunni einnig að skýra litla nýtingu heimildarinnar að sumir kaupendur treysti sér ekki til að taka á sig hærri greiðslubyrði. HMS telji þó að undirliggjandi eftirspurn á markaðnum sé töluverð og að svigrúm sé til að nýta heimildina í ríkari mæli.
Ótímabært að ráðast í frekari breytingar
Að mati Jónasar ætti Seðlabankinn áfram að fylgjast náið með þróun fasteignamarkaðarins en hann telur ekki tímabært að ráðast í frekari breytingar á lánþegaskilyrðum.
„Hvað þessi lánþegaskilyrði varðar þá þætti mér eðlilegra að sjá þessi úrræði fullnýtt fyrst áður en að fara að aðhafast eitthvað frekar í einhverjum frekari reglubreytingum.“
Jónas segir að til lengri tíma litið felist lausnin á húsnæðismarkaðnum í því að kaupendur og seljendur nái betur saman. Það geti gerst með lægri vöxtum og minni verðbólgu, en annars þurfi aðrir þættir að gefa eftir. „Hvort sem það er húsnæðisverð eða eitthvað annað, og það er bara eina leiðin.“
