„Þetta sýnir kannski það hversu verðmætur stimpillinn á deiliskipulagi er því þá verða peningarnir til. Þegar þessi byggingaréttur er orðinn lögfestur, þegar verðmætin eru orðin til með samþykkt deiliskipulags, þá er hægt að fara og veðsetja þennan rétt og taka út á hann lán. Þarna er sveitarfélag að úthluta einkaaðilum alveg gríðarlegum verðmætum,“ segir Pétur Ármannsson arkitekt þegar hann er spurður um viðskipti með lóðina á Egilsgötu 5.
Fjallað var um þessi viðskipti í sjónvarpsfréttum í gær. Þetta er ein af hinum svokölluðu bensínstöðvalóðum sem Reykjavíkurborg afhenti olíufélögunum N1, Skeljungi, Olís og Atlantsolíu árið 2021 á grundvelli samnings um að fækka bensínstöðvum í borginni. Talsvert hefur verið fjallað um þessi viðskipti með lóðirnar í fjölmiðlum í gegnum árin og sagði Morgunblaðið meðal annars frá því árið 2023 að olíufélögin hefðu áframselt lóðirnar fyrir 5,9 milljarða króna. Áhugavert er hins vegar að skoða hvað hefur orðið um þessar lóðir eftir þetta.
Í lok apríl skrifaði Pétur Ármannsson grein sem birtist í Morgunblaðinu þar sem hann gagnrýndi veitingu byggingaréttar til lóðahafa hér á landi á þeim forsendum að litið væri á þennan byggingarétt sem eign viðkomandi. Pétur sagði að í nágrannalöndum Íslands væri endurskoðunarákvæði í deiliskipulögum sveitarfélaga. Hann kallaði slíka veitingu byggingaréttar án endurgjalds ,,gjafakvóta”.
Rætt er við Pétur og fjallað um lóðina á Egilsgötu í fréttaskýringaþættinum Þetta helst í dag. Þáttinn má hlusta á hér:
550 milljóna arðgreiðsla eftir viðskiptin
Þessi tiltekna lóð á Egilsgötu var áður í eigu Olís. Lóðin var seld yfir til dótturfélags Klasa, BBL 179. ehf., árið 2022. Hagar, eigandi Olís, hafði, þá eignast þriðjungshlut í Klasa. Söluverðið var 287 milljónir króna.
Klasi ehf. er þekkt fasteignaþróunarfélag. Það er í eigu Haga, fasteignafélagsins Heima og KLS eignarhaldsfélags sem er að stóru leyti í eigu fjárfestanna Tómasar Kristjánssonar og Finns Reys Stefánssonar og Steinunnar Jónsdóttur.
Dótturfélag Klasa vann svo með þessa lóð. Lét arkitektastofu sem heitir Tendra teikna 3. til 5. hæða byggingu á þessa lóð með atvinnuhúsnæði á jarðhæð og 48 íbúðum á efri hæðum.
Í ágúst árið 2023 sendi Klasi þessa tillögu um uppbyggingu á lóðinni til Reykjavíkurborgar og óskaði eftir breytingu á deiliskipulagi þar sem gert yrði ráð fyrir þessari fasteign. Þessar hugmyndir Klasa voru samþykktar og nýtt deiliskipulag var samþykkt.
Í mars árið á eftir, 2024, var lóðin seld til fyrirtækisins Byggingar við Hnoðraholt ehf. sem í dag heitir Egilsgata 5 ehf. fyrir 805 milljónir króna. Í kaupsamningnum segir að það sem verið sé að kaupa sé lóðin og svo byggingaréttindin á atvinnuhúsnæði og fjölbýlishúsi.
Fyrirtæki Klasa sem seldi lóðina á Egilsgötu 5 árið 2024 ákvað að greiða 550 milljónir í arðgreiðslur til hluthafa eftir söluna í fyrra. Þetta fyrirtæki seldi engar aðrar eignir og hefur væntanlegur hagnaður félagsins af því að eiga og þróa Egilsgötuverkefnið því væntanlega verið meira en hálfur milljarður króna.
Frá því að Reykjavíkurborg afhenti Olís þessa lóð hefur hún því skipt tvisvar sinnum um hendur fyrir samtals tæplega 1100 milljónir króna.
Félög tengd sjávarútvegi keyptu sem og verktaki
Eigendur félagsins sem keypti lóðina og byggingaréttinn eru meðal annars félög sem tengjast útgerðarstarfsemi á Íslandi. Þetta eru fyrirtækin Eignarhaldsfélagið Snæfugl, sem lengi var stór hluthafi í Síldarvinnslunni, sem á þriðjung, og Kjálkanes ehf., sem er eigandi útgerðarinnar Gjögurs á Grenivík, sem á þriðjung. Verktakafyrirtækið ÁB Byggingar á svo þriðjung á móti þeim.
Þessi tiltekna lóð er því gott dæmi um það sem Pétur Ármannsson er að tala um. Með samþykkt deiliskipulagsins fyrir lóðina verða til mikil framseljanleg og veðsetjanleg verðmæti.
Þróunarkostnaður gæti verið 40 til 120 milljónir króna
En hversu mikill var þróunarkostnaður dótturfélags Klasa á þessari lóð á Egilsgötu? Hversu mikill er nettóhagnaður Klasa í þessum viðskiptum?
Í fræðilegum skrifum um fasteignaþróun er stundum talað um að þróunarkostnaður í slíkum fasteignaþróunarverkefnum geti verið um 5 til 15 prósent af söluverði. Í þessu tilfelli væru það á bilinu 40 til 120 milljónir gróflega séð miðað við söluverðið upp á 805 milljónir króna.
Ingvi Jónasson, framkvæmdastjóri Klasa, vill í samtali við fréttastofu ekki veita viðtal um söluna á lóðinni á Egilsgötu eða svara því hversu mikill þróunarkostnaðurinn var við þessa tilteknu lóð var. Miðað við kaupverð lóðarinnar, áætlaðan þróunarkostnað og söluverð gæti nettóhagnaður Klasa af þessari lóð verið á bilinu 400 til 480 milljónir króna.
