Í umræðu um frumvarp ríkisstjórnar Kristrúnar Frostadóttur um hömlur á hækkun leigu á húsnæðismarkaði (leigubremsu) virðist sem margir hafi misskilið frumvarpið eða ekki haft fyrir því að lesa það. Þetta á bæði við um seðlabankastjóra, þingmenn og suma sem hafa tjáð sig á netmiðlum, mest þá sem eru neikvæðir gagnvart málinu.

Skiljanlega hafa sumir talið að allar hækkanir á leigu verði bannaðar, fyrst frumvarpið er kallað „leigubremsa“. En svo er ekki. Einungis er um að ræða hömlur á hækkun leigu, bæði innan árs og árlega.

Hámark er sett á leyfðar árlegar hækkanir og við upphaf og endurnýjun leigusamninga: hækkanir mega ekki verða meiri en hækkun vísitölu neysluverðs á tímabilinu (sem má ekki vera styttra en 12 mánuðir frá síðustu hækkun). Þó eru áfram heimildir fyrir frekari hækkun ef endurbætur eru gerðar eða rekstrarkostnaður hækkar.

Um er að ræða hóflegar hömlur, í takti við það sem víða tíðkast í grannríkjunum.

Vandinn sem leysa þarf

Leiga hefur hækkað á síðustu 10–15 árum mun meira en almennt verðlag hér á landi og margfalt meira en í grannríkjunum. Það er vandinn. Þetta er sýnt hér á tveimur myndum.

Fyrri myndin sýnir þróun vísitalna leigu og almenns verðlags (með og án húsnæðisliðarins). Þar kemur glögglega fram hvernig leiga hefur hækkað umfram verðlagsvísitöluna (VNV). Þegar húsnæðisliðurinn er tekinn út úr verðlagsvísitölunni (VNV án húsnæðisliðarins) þá er munurinn enn meiri. Tölurnar eru frá HMS og Hagstofu.

Markmið frumvarps ríkisstjórnarinnar er að leiga hækki ekki meira en vísitala neysluvara (VNV). Ef það næst þá mun leigan ekki hækka umfram verðlagsvísitöluna eins og gerðist á síðasta áratug. Það þýðir mun minni hækkanir á leigu í framhaldinu.

Hvernig kom þetta út fyrir leigjendur í hækkunum leigu á ári? Það má sjá á seinni myndinni. Hún sýnir meðalhækkun leigu og almenns verðlags á ári á tímabilinu frá 2015 til 2025. Sum árin voru hækkanir meiri, sum minni. Þetta er árlega meðaltalið út frá heildarhækkun á tímabilinu.

Að meðaltali var árleg hækkun leigu um 10,6 prósent á meðan meðalhækkun verðlagsvísitölunnar (VNV) var um 5,3 prósent. Leigan hækkaði sem sagt tvöfalt meira en verðlagsvísitalan. Það er mjög mikill munur.

Vísitala neysluvöru án húsnæðisliðarins hækkaði hins vegar aðeins um 3,3 prósent á ári að meðaltali, eða innan við þriðjung af hækkun leigu.

Með því að setja hámark á leyfilega árlega hækkun leigu við hækkun vísitölu neysluvöru þá má búast við helmingi minni hækkun leigu í framhaldinu en verið hefur á síðasta áratug. Ef miðað væri við VNV án húsnæðisliðarins yrði hækkun leigu enn minni.

Leigubremsan mun lækka verðbólgustigið

Þegar leiga hækkar tvöfalt meira en almennt verðlag þá er hún sjálfstæður drifkraftur verðbólgunnar. Húsnæðisliðurinn í verðlagsvísitölunni, sem byggir mest á leigunni, hefur oftast verið stærsti þáttur verðbólgunnar á síðustu 5 árum (þó dregið hafi úr honum tímabundið á síðustu mánuðum).

Með hinu nýja frumvarpi er dregið úr þessum áhrifum leigu á verðbólguna. Það er mjög verðmætt og mikilvægt framfaraskref í baráttunni við verðbólguna, auk þess sem það bætir hag leigjenda til lengri tíma.

Draga þarf úr víxlverkun leigu og verðlagsvísitölunnar

Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra segir í Morgunblaðinu 10. okt.: „Megintilgangur frumvarpsins er að rjúfa sjálfvirka tengingu milli verðbólgu og hækkana á húsaleigu, sem stuðlar að sjálfstyrkjandi verðbólgu.“

Ef leiga sem hækkar meira en annað verðlag er að fullu inni í verðlagsvísitölunni, sem svo er notuð til að verðtryggja leiguna frá mánuði til mánaðar, þá verður magnandi víxlverkun sem nærir verðbólguna sjálfstætt. Það er óeðlilegt.

Raunar hefði frumvarpið þurft að ganga lengra til að afnema þessa víxlverkun í hækkun verðbólgustigsins.

Það hefði mátt gera með því að setja hámark á árlegar hækkanir við breytingar á vísitölu neysluverðs án húsnæðisliðarins. Það sama ætti þá að gilda um hækkanir við upphaf og/eða endurnýjun leigusamninga, en þá hafa leigusalar oft tekið mikil hækkunarstökk.

Ef þetta væri gert mætti leigan einungis hækka jafn mikið og annað verðlag að jafnaði (en ekki jafn mikið og annað verðlag plús leiga). Þá myndi leiga einfaldlega elta almenna verðþróun á öðrum þáttum vísitölunnar en húsnæðisliðnum. Það er bæði rökréttara viðmið fyrir þak á hækkanir leigu og það myndi skila enn meiri árangri í að lækka verðbólgustigið í landinu til frambúðar.

Mun framboð leiguhúsnæðis minnka og leiga hækka?

Þau sem leggjast gegn hömlum á hækkanir leigu segja að með þeim muni leigusalar hætta að vilja leigja út húsnæði, sem svo myndi leiða til hækkana á leigu umfram allt annað.

Það þyrfti algert bann við öllum hækkunum á leigu til margra ára til að þannig færi. En ekkert slíkt er áformað í frumvarpi stjórnvalda. Leigustarfsemin mun geta búið við svipaðar hækkanir og verðlagsvísitalan og þar með notið svipaðra rekstrarskilyrða og önnur atvinnustarfsemi í landinu.

Í ljósi þess hversu mikill hagnaður er af leigustarfsemi hér á landi þá er raunar afar ólíklegt að leigumarkaðurinn myndi hrynja niður, eins og úrtölufólkið heldur fram. Hagnaður leigufélaga/fasteignafélaga hefur á síðustu árum verið um 50 prósent af veltu á meðan bankarnir hafa haft um 43 prósenta hagnaðarhlutfall, sjávarútvegur 18 prósent og öll fyrirtæki í viðskiptahagkerfinu um 11 prósent að meðaltali.

Leigusala er sem sagt ein allra arðbærasta atvinnustarfsemin í landinu! Þar er því mikið svigrúm þó hægt verði á leiguhækkunum og ofurhagnaður lækki í átt að meðalhagnaði.

Kannski væri nóg fyrir leigusala að hafa svipað hagnaðarhlutfall og sjávarútvegur?

Tvíþætt mikilvægi leigubremsunnar

Frumvarpið um leigubremsu færir íslenska leigumarkaðinn meira í átt að því sem algengast hefur verið í grannríkjunum á Norðurlöndum og á meginlandi Evrópu, þar sem leiga hefur almennt hækkað mun minna en hérlendis.

Ef framkvæmd tekst vel ætti okurleiga eins og hér hefur tíðkast að verða smám saman úr sögunni og við myndum eygja möguleika á lægra verðbólgustigi samhliða.

Þetta mun ekki gerast fyrir tilstilli einhverrar ósýnilegrar handar á óheftum leigumarkaði. Ekki nú frekar en á síðustu áratugum.

Við þurfum að gera þetta sjálf!

Núna.

Þess vegna er mikilvægt að frumvarp ríkisstjórnarinnar nái fram að ganga til fulls og komi til framkvæmda sem fyrst. Það verður væntanlega gert. Enda stendur loforð stjórnvalda til verkalýðshreyfingarinnar til þess.

Ef vel tekst til við framkvæmdina mun þetta verða mikil lagfæring á íslenska samfélaginu.

Höfundur er prófessor emeritus við HÍ og starfar hjá Eflingu