Eins og fjallað var um í Speglinum í liðinni viku standa um 1.900 nýjar og tilbúnar íbúðir tómar – 85% fleiri en fyrir ári. Margar hafa verið til sölu í heilt ár.
Atvinnuleysi í bygginga- og mannvirkjagerð fer vaxandi og dæmi eru um að öflugt fyrirtæki hafi dregið verulega úr starfseminni. Í þessari viku bárust líka fréttir af því að 20 manns hefði verið sagt upp hjá ÍAV sem er eitt stærsta verktakafyrirtæki landsins.
Samkvæmt samantekt Samtaka iðnaðarins var heildarfjöldi atvinnulausra í byggingariðnaði og mannvirkjagerð 1.106 í ágúst og hafði þeim fjölgað um 260 frá sama tíma árið áður eða um rúmlega 30%.
Íbúðauppbygging um þriðjungur af greininni
Byggingariðnaður og mannvirkjagerð skiptast í þrennt. Samkvæmt upplýsingum frá Samtökum iðnaðarins er velta vegna uppbyggingar á íbúðarhúsnæði um 35% af veltunni, atvinnuhúsnæði 40% og innviðaframkvæmdir hins opinbera um 24%. Samdrátturinn í greininni er sérstaklega í þeim hluta sem tengist íbúðauppbyggingu.
Jón Bjarni Jónsson, formaður Byggiðnar, félags byggingamanna, hefur áhyggjur af nýbyggingamarkaðnum. Sá markaður hafi kólnað töluvert og félagið fái til sín töluvert af málum sem tengjast uppsögnum. Hjá stærri fyrirtækjum hafi mönnum verið sagt upp í litlum hópum sem teljist ekki endilega til hópuppsagna. Þá hafi lítil fyrirtæki kannski sagt upp um fimm manns – en það sé líka allur mannskapurinn.
Miðað við maí, júní og júlí 2025 hafi atvinnuleysi í byggingageiranum aukist um 27-33% í greininni. Inni í þessari tölu séu ekki útlendingar sem missi vinnuna og fari aftur til sín heima. „Þetta eru svakalega háar tölur,“ segir hann.
Auglýsir eftir ríkisstjórninni
Aðspurður segist Jón Bjarni þekkja dæmi um að öflugt og stórt byggingafyrirtæki hafi verið að vinda verulega ofan af starfseminni með því að fækka starfsfólki töluvert. Jafnvel hafi lykilstarfsmenn, sem hafi starfað hjá viðkomandi fyrirtæki um margra ára skeið, misst vinnuna. Annað merki um samdrátt er að fleiri fyrirtæki eru í vanskilum með lífeyrissjóðsiðgjöld en auk þess hefur gjaldþrotum fjölgað. Hann segir stöðuna alvarlega og líklega haldi óvissan áfram að aukast.
„Mig langar að auglýsa eftir ríkisstjórninni. Við erum að fara í ástand sem er mjög alvarlegt,“ segir hann. Verkalýðsfélög hafi sest niður til að ræða við Samtök atvinnulífsins um framhald kjarasamninga, en ríkisstjórnina vanti að borðinu.
Hagtölurnar benda allar í sömu átt. Veltan á byggingamarkaði minnkar og innflutningur á byggingarefnum hefur dregist saman um nærri fjórðung frá því í fyrra. Vanskil fyrirtækja í geiranum hafa líka aukist umtalsvert. Þau voru um 3% um síðustu áramót en voru í sumar komin í um 6%.
Framboðið ekki í takti við markaðinn
Einar Páll Kjærnested, sölustjóri Byggingafélagsins Bakka, segir stöðuna á nýbyggingamarkaði vera snúna. Stóra vandamálið sé að framboð á eignum uppfylli ekki þarfir markaðarins.
Markaðskannanir sýni að fólk leiti að allt öðruvísi húsnæði en einkum hefur verið byggt á höfuðborgarsvæðinu á síðustu tíu árum.
Hann segir að grundvallarbreyting hafi orðið á þróun byggðar með svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins sem var samþykkt 2015. Síðan þá hafi yfir 90% af allri nýrri byggð verið í fjölbýlishúsum – en kannanir sýni að aðeins 50-60% fólks vilji í raun búa í slíkum húsum.
Það sé þó ekki stærsta vandamálið heldur sé það sú staðreynd að ríflega 80% af fjölbýlishúsum í byggingu séu stór – það er að segja með fleiri en 16 íbúðum.
Kannanir sýni að fólk sem vill á annað borð búa í fjölbýlishúsum vilji búa í litlum, kannski með 5–8 íbúðum, en ekki í 50–100 íbúða húsum eins og verið sé að byggja núna.
Í vandræðum með að finna lóðir
Byggingafélagið Bakki hefur undanfarið verið að byggja fjórða áfanga Helgafellshverfis, blandaða byggð, fyrst og fremst af litlum fjölbýlishúsum á tveimur hæðum. Félagið hefur einnig, í samvinnu við Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun, HMS, og Mosfellsbæ, byggt 30 íbúða fjölbýlishús sem var sérhannað fyrir ungt og eignaminna fólk. Helmingurinn af íbúðunum fór til fólks sem gat fengið hlutdeildarlán og 80% til fyrstu kaupenda.
Einar segir að vel hafi gengið að selja húsin sem félagið byggir. Hingað til hafi allt selst á innan við tveimur mánuðum. Engin sölutregða sé hjá félaginu. Skýringin sé einfaldlega sú að félagið hafi byggt húsnæði sem markaðurinn kalli á. Á hinn bóginn eigi félagið í vandræðum með að finna lóð undir næstu verkefni, því allar lausar lóðir séu skipulagðar fyrir stór fjölbýlishús.
Dýrara að byggja á þéttingarreitum
Einar segir ómögulegt að byggja ódýrar eða hagkvæmar íbúðir á þéttingareitum. Í fyrrnefndu fjölbýlishúsi í Mosfellsbæ sem Bakki byggði hafi þurft að byggja 16 fermetra í sameign fyrir hverja 100 fermetra íbúð. Á þéttingareitum þurfi að byggja um 60 fermetra í sameign – aðallega undir bílakjallara – fyrir jafnstóra íbúð sem sé mun dýrara.
Einar telur að veturinn verði mjög erfiður fyrir byggingafélög sem eru í miðjum verkefnum sem sé erfitt að bremsa af. „Ég veit ekki hvernig menn ætla að sannfæra almenning um að flytja í stór fjölbýlishús sem fólk langar ekki að flytja í.“
Umbreyta þurfi hugmyndafræðinni
Hann segir að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu eigi að nýta veturinn til að fara yfir svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins. Umbreyta þurfi hugmyndafræðinni. Þétta megi byggð þar sem það er skynsamlegt, svo sem í grennd við miðborgina, en leyfa byggðinni að vera dreifðari í jöðrum höfuðborgarsvæðisins. Landnæði sé nægt á Kjalarnesi, Suðurlandi og Vesturlandi. Hausverkurinn sé sá að sveitarfélögin séu svo háð innviðatekjum sem þau fá af nýjum verkefnum. „Þau vilja bara byggja þétt, því það skilar þeim mestum tekjum. Þangað til núna,“ segir Einar.
Aðspurður hvort ekki séu umferðarflækjur um allar trissur ef byggt verði út í jaðrana með þeim hætti sem hann lýsir, segir Einar að passa þurfi upp á að vinnustaðir séu víðar en á miðju svæðinu. Þannig megi dreifa umferðinni.
Þung staða og ekki endilega bjart fram undan
J
ÁVERK er eitt af stærstu byggingafélögunum. Félagið er í blandaðri starfsemi og starfar bæði á útboðsmarkaði og að eigin verkum. Gylfi Gíslason framkvæmdastjóri félagsins segir stöðuna á nýbyggingamarkaði vera þunga og það sé ekkert endilega bjart fram undan.
Verðbólga, háir vextir og lánþegaskilyrði Seðlabankans ofan á það hafi valdið sölutregðu. Hjá þeim félögum sem hafi það að sinni meginstarfsemi að byggja íbúðir sé mikið fé bundið í óseldum íbúðum og því fari ný verkefni ekki af stað. Mikilvægasta verkefnið sé að ná niður verðbólgu og þar með vöxtum.
Ekki besti tíminn fyrir ríkið til að auka skattheimtuna
Þá hafi skattlagning á þennan geira farið sífellt vaxandi. Sveitarfélög hafi vaknað upp við að þau hafi gengið of langt við að leggja skatta á uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. „En þá kemur ríkið og bætir í,“ segir Gylfi og bendir á að í fjárlagafrumvarpinu sé gert ráð fyrir skattahækkunum, þ.e. að endurgreiðsla á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað verði lækkuð. Það hækki kostnað við 100 fermetra íbúð að jafnaði um 1,5 milljónir. Endurgreiðslan hafi líka verið lækkuð undir lok síðasta kjörtímabils og við það hafi kostnaður hækkað um 2,5-3 milljónir. „Þetta er ekki besti tíminn, hefði maður haldið, til að auka skattlagningu á íbúðarhúsnæði.“
Sölutregða en ekki frost
Gylfi segir að félagið hafi ekki hægt á verkefnum sem þegar eru farin í gang, enda sé það dýrt, en sé á hinn bóginn ekkert að flýta sér við að byrja á nýjum verkefnum. Félagið er með um 100 óseldar íbúðir, bæði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenninu. „Það er ekki frost, svo það sé sagt líka, en þetta bara gerist hægar.“
Blessunarlega hafi félagið ekki þurft að segja upp fólki og það hjálpi til að verkefnastaðan í verkum fyrir þriðju aðila sé ágæt.
Stundum er rætt um að afkoman á byggingamarkaði hafi verið góð og verktakar hafi hagnast vel á uppganginum undanfarin ár. Gylfi var spurður um þetta og hvort verktakar ættu ekki borð fyrir báru til að takast á við þetta ástand.
Hann benti á að geirinn væri sveiflukenndur og það kæmu góð og slæm ár. Framlegð eftir skatta hjá þeim sem byggja atvinnuhúsnæði hafi verið á bilinu 5-7%. Það þætti ekki endilega gott í öðrum atvinnugreinum. Veltan sé mikil en um leið taki byggingafélög mikla áhættu.
Miklu meiri mistök í skipulagsmálum en áður
Gylfi segir alveg ljóst að skipulag sveitarfélaga taki hvorki nægilegt tillit til búsetuvilja fólks né til breytinga á aldurssamsetningu þjóðarinnar. Þá hafi kröfur frá sveitarfélögum um meðalstærð íbúða í fjölbýlishúsum leitt til þess að of lítið hafi verið byggt af litlum íbúðum. Of mikið sé byggt af stórum íbúðum sem ekki seljist. Hann hafi reynt að fá leyfi til að byggja fleiri litlar íbúðir en því verið hafnað.
Síðustu ár hafi verið eitt mesta uppbyggingartímabil íbúðarhúsnæðis í sögunni. Ljóst hefði verið að það myndi hægja á en nú sé verið að ýkja sveifluna. „Og ég held að við höfum gert miklu meiri mistök í skipulagsmálum en áður,“ segir Gylfi Gíslason, framkvæmdastjóri JÁVERKS.
