Fasteignasali segir þróun eignarhalds á fasteignum hafa verið að breytast hratt frá venjulegu fólki yfir til fyrirtækja og leigufélaga. Ef ekki verður brugðist við verði hver einasta eign komin í hendur þeirra.
„Þegar ég byrjaði í fasteignasölu keypti venjulegt fólk íbúðir til að búa í, sjaldan til að leigja út. Ungir kaupendur, eldri kaupendur, fyrstu kaupendur og fjölskyldur sem voru að stækka. Það er enn meirihlutinn. En tölurnar segja okkur skýra og óhugnanlega sögu: hægt og bítandi er fasteignamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu að færast frá fólki yfir til fyrirtækja og leigufélaga. Og hvergi er það að gerast jafn hratt og í Reykjavík,“ segir Baldur Jezorski, fasteignasali, í aðsendri grein á Vísi.
Staðan verst í Reykjavík
Birtir hann tölur máli sínu til stuðnings, bæði þróunina undanfarin ár og núverandi stöðu, sem og framreiknaðar tölur ef áfram fer sem horfir.
„Í dag eiga einstaklingar með aðeins eina íbúð um 61% af öllu íbúðarhúsnæði í Reykjavík. Það er hlutfall sem hefur verið að lækka stöðugt í 22 ár,“ segir Baldur. „Ef þróunin heldur áfram óbreytt og engin pólitísk inngrip eiga sér stað verður þetta hlutfall komið niður í 34% árið 2066. Á sama tíma fer hlutdeild lögaðila (ehf., hf., leigufélaga og fjárfestingafélaga) í íbúðafjölda Reykjavíkur úr 22% í dag upp í 43% árið 2066.“
Sama þróun er að eiga sér stað í öðrum sveitarfélögum. Staðan þar er ekki betri en þróunin er samt hægari. Til að mynda fari eignarhald einstaklinga með eina íbúð í Hafnarfirði úr 72 prósentum í dag niður í 57 prósent árið 2066. Mosfellsbær er skásta sveitarfélagið. Þar fer eignarhald einstaklinga með eina íbúð úr 77 prósentum í 68.
Ekki vondi kallinn
Þá nefnir hann að aðstæður eru ekki alls staðar þær sömu. Til dæmis í Garðabæ sé ekki aukning eignarhalds stórra leigufélaga heldur einstakra fjárfesta og lítilla fasteignafélaga. Lögaðilar með 2 til 9 íbúðir er sá hópur sem stækkar hraðast í Garðabæ.
„Þetta er auðvitað ekki af íllkvittni eða ofsagræðgi fárra efnaðra fjölskyldna, þetta er einfaldlega besti fjárfestingarkosturinn fyrir félög, fjölskyldur og einstaklinga sem leitast eftir bestu leiðum til að ávaxta peninginn sinn,“ segir Baldur og tekur fram að lítil leigufélög séu ekki „vondi kallinn“. Mörg þeirra séu að gera góða hluti og hafa byggt mikið af þeim eignum sem þau leigja út. En það breytir því ekki að komandi kynslóðir munu þurfa að treysta á góðan leigumarkað í framtíðinni í stað þess að eiga möguleika á að kaupa fasteign.
Ástæðurnar
Fyrir þessari óheillaþróun eru ýmsar ástæður og ekkert sérstaklega flóknar að mati Baldurs.
Fyrst megi nefna að húsnæði hafi verið ein besta fjárfesting á Íslandi á undanförnum árum. Skattalegt umhverfi ýtir undir þessa þróun, það er að skattkerfið ýti fólki út í að setja eignir í félög. Engar takmarkanir séu á fyrirtækjaeign íbúðarhúsnæðis. Bankakerfið lánar fjárfestum hraðar og auðveldar en fyrstu kaupendum. Þá eru lífeyrissjóðirnir komnir í samkeppni við fjölskyldur í landinu.
Leiðir til að bregðast við
Bæði hið opinbera, bankarnir og lífeyrissjóðirnir geti brugðist við þessu. Til dæmis geti ríkisstjórnin og Alþingi sett kvaðir á leigufélög að þau megi aðeins leigja út eignir sem þau byggja sjálf, hækka skatta á leigutekjur þeirra sem eigi fleiri en 10 íbúðir, veita fyrstu kaupendum sérstök lán og ívilnanir og setja leiguþak.
Sveitarfélögin geti sett á kvaðir um að eignir skulu aðeins seld einstaklingum sem og komið sjálf á fót óhagnaðardrifnum leigufélögum.
Bankarnir og lífeyrissjóðirnir þurfi að spyrja sig hvort 18% ávöxtun af íbúðarhúsnæði sé verðmæti sem þeir vilja taka úr vasa fyrstu kaupenda komandi kynslóða. Einnig geta þeir útbúið kaupleigukerfi þar sem leigjendum gefst færi á að eignast íbúðir sem þeir leigja.
Ungir Íslendingar verða undir
„Ef þú ert 28 ára einstaklingur í Reykjavík og þú hefur sparað eigið fé og ert tilbúin að kaupa þína fyrstu íbúð, þá ertu að keppa við fjárfesti sem þekkir markaðinn betur, getur dreift láni yfir fleiri eignir og þarf ekki að sýna fram á að hann sé með nógu háar ráðstöfunartekjur til að standast skilyrði seðlabankans. Hver verður undir í þeim slag?“ spyr Baldur. „Ef ekkert breytist, heldur þessi þróun áfram þar til hver einasta fasteign er komin inn í ehf eða hf eftir aðeins nokkrar kynslóðir. Ef ekkert breytis verður raunin sú að útborgun í íbúð verður það hlutfallslega há miða við laun að ekki er hægt að safna svoleiðis upphæð með hefðbundnum launum heldur verða einu kaupendurnir á markaðnum leigufélög og barnabarnabörn okkar sem náðum að komast inn á fasteignamarkaðinn 100 árum áður.“
Ekki of seint
Ef fram fer sem horfir verður kostnaðarsamur leigumarkaður í höndum fárra stórra leigufélaga og fjölskyldurekinna smáleigufélaga.
„Það er ekki of seint að snúa þessu við. En stjórnvöld og sveitarfélög verða að taka af skarið og hefja vinnu við þennan viðsnúning sem þarf að eiga sér stað til að stöðva þessa þróun,“ segir hann. „Ef við náum ekki að snúa þessu við, þá verðum við að vona að stóru leigufélögin sem munu eiga megnið af markaðnum verði sanngjörn við leigutaka í dag og um ókomna framtíð. Að þau hækki ekki leiguna umfram launahækkanir og hugsi ekki um hagnað umfram hag íbúa. Þetta er kapal kaupmáttar gegn fjölskyldum og fyrstu kaupendum. Spurningin er ekki hver vinnur, það er ljóst. Spurningin er hvort við ættum og ætlum að breyta reglunum áður en það er orðið of seint.“
